Цены на виллы на Самуи в 2026 году

Рынок вилл на Самуи простирается от 5 миллионов батов (около 135 000 $) за базовый дом вдали от моря до более чем 80 миллионов батов за объект на первой линии, по данным Conrad Properties (2025). По острову в целом отчёт о рынке 2026 года Samui & Koh публикует среднюю цену 30,5 миллиона батов и медиану 17,2 миллиона батов — разрыв объясняется несколькими объектами ультра-люкс, которые тянут среднее вверх, тогда как самый активный ценовой диапазон находится между 10 и 15 миллионами батов.

Что касается порталов, FazWaz насчитывает около 980 вилл на продажу на Самуи в сентябре 2026 года с медианной ценой около 484 968 $ и медианной ценой за м² около 2 448 $. Цена за м², зафиксированная Varsovia Estate (март 2026), составляет от 80 000 до 160 000 батов в зависимости от района и класса объекта.

В сегменте новостроек на этапе строительства на Чавенге Casa Una Residence публикует цены открыто: вилла с 1 спальней от 145 000 € (5 500 000 батов), с 2 спальнями от 166 000 € (6 300 000 батов), с 4 спальнями от 261 000 € (9 900 000 батов), сдача — в четвёртом квартале 2027 года.

Число спален — первый фактор, определяющий цену. На вторичном рынке FazWaz в сентябре 2026 года показывает медианную цену около 484 968 $ почти по 980 виллам в продаже на Самуи. Samui & Koh (2026) делит рынок на три диапазона: 5–12 миллионов батов за виллу начального уровня с садом, 12–25 миллионов — за частичный вид на море, 25–70 миллионов — за люкс с видом на море.

Таблица ниже сопоставляет стартовые цены трёх коллекций Casa Una на Чавенге — опубликованные открыто, без мебельного пакета — и рыночные ориентиры с указанием источника для каждой конфигурации.

При равной конфигурации район может изменить цену вдвое. Диапазоны ниже опубликованы участниками рынка между маем 2025 и мартом 2026 года; мы указываем источник каждой строки вместо того, чтобы агрегировать цифры разного происхождения.

Чавенг — туристическое сердце острова и место расположения Casa Una Residence — парадоксально слабо задокументирован в открытых диапазонах: Conrad Properties публикует только Чавенг Ной (18–55 миллионов батов), а ближайший пример виллы на продажу у WelcomeKeys стоит 290 000 € (ноябрь 2025). Именно поэтому мы публикуем собственные цены открыто: на Чавенге новостройка Casa Una на этапе строительства начинается от 145 000 €.

По Чонг Мону ни один из шести проанализированных источников не публикует ценовой диапазон в 2026 году; Samui & Koh лишь относит северо-восток острова (Чонг Мон, Плай Лаем, Бопхут, Чавенг Ной) к лучшим районам для покупки виллы. Единственная близкая опубликованная цифра — пример на Плай Лаеме за 260 000 € (WelcomeKeys, ноябрь 2025).

Три открытых источника задают рамки цены за м² в 2026 году. Varsovia Estate (март 2026) оценивает рынок в 80 000–160 000 батов/м² и отмечает, что Самуи остаётся дешевле Пхукета. FazWaz показывает медиану около 2 448 $/м² по виллам в продаже, зафиксированную в сентябре 2026 года. WelcomeKeys (ноябрь 2025) публикует 3 200–5 500 €/м² для Самуи против 3 800–6 200 €/м² для Пхукета.

Эти три источника измеряют не одно и то же — онлайн-объявления у FazWaz, отобранный портфель у WelcomeKeys, рыночная оценка у Varsovia — отсюда разные уровни. Но в одном они сходятся: квадратный метр на Самуи остаётся дешевле пхукетского в обоих сравнениях, где это измеряется.

Casa Una публикует цены за виллу, а не за квадратный метр: покупателя обязывает полная цена объекта, а не коэффициент. Для сравнения: стартовые цены — от 145 000 € (UNA Nest, 1 спальня) до 261 000 € (UNA Signature, 4 спальни), Чавенг, сдача в IV квартале 2027 года.

Заявленная цена — не полная стоимость приобретения. Ставки, применимые при передаче права собственности и приведённые Conrad Properties (2025), таковы: сбор за передачу права (Transfer Fee) 2 % (часто делится между покупателем и продавцом), гербовый сбор (Stamp Duty) 0,5 % или Specific Business Tax 3,3 %, если продавец перепродаёт объект раньше пяти лет, и налог у источника 1 % для продавцов-юридических лиц.

По итоговой сумме опубликованные оценки заметно расходятся — и это нужно знать до составления бюджета. Conrad Properties оценивает сборы и налоги при передаче в 3–6 % от цены, с гонораром юриста 150 000–450 000 батов. WelcomeKeys (ноябрь 2025) называет примерно 1–2 % со стороны покупателя, юриста за 20 000–50 000 батов и полный пример с расходами 3 400 € на вилле за 320 000 €. Разница объясняется охватом расчёта (деление расходов с продавцом, уровень юридического сопровождения): всегда запрашивайте постатейный расчёт до подписания.

К этому добавляется мебель — обязательная для сдачи в аренду в премиальном сегменте: Conrad оценивает её в 5–10 % от стоимости объекта. У Casa Una эта статья — фиксированный пакет, известный заранее: 10 000 € (370 000 батов) для UNA Nest, 14 000 € (530 000 батов) для UNA Horizon, 26 000 € (1 000 000 батов) для UNA Signature.

Покупка на этапе строительства (off-plan) означает приобретение виллы до или во время её возведения по стартовой цене, зафиксированной до сдачи. На растущем рынке, таком как Чавенг, прирост стоимости может сформироваться ещё до первой сданной в аренду ночи — без гарантий, поскольку он зависит от динамики рынка. Вторичный рынок открывается ниже в абсолютных значениях — от 5 миллионов батов (около 135 000 $) за базовый дом в глубине острова, по данным Conrad Properties (2025), — но речь идёт о существующих объектах, чьи состояние, юридическая структура и арендная история требуют проверки в каждом отдельном случае.

Второе отличие — график оплаты. Вторичный объект оплачивается полностью при подписании; покупка на этапе строительства распределяется на срок стройки. У Casa Una бронирование обязывает к 5 % цены, а остаток следует за фактическим ходом работ: начало строительства в июле 2026 года, завершение в четвёртом квартале 2027 года (примерно 12–18 месяцев стройки), затем 4–8 недель на обустройство перед выходом на аренду.

Среди новостроек вне Casa Una Keller Henson (март 2026) фиксирует проекты от 6,99 миллиона батов в Маенаме (Samui Grand Park Hill, фаза 2, лизхолд) и от 7,5 миллиона батов в лизхолде в Ламае (Naga Kiri Villas) — уровни, сопоставимые с нашим стартовым прайсом на Чавенге (5,5–9,9 миллиона батов), при том что наш район заметно более центральный.

Conrad Properties (2025) выделяет пять ценовых факторов, которые наш опыт девелопера подтверждает: расположение и вид, форма владения землёй (фрихолд или лизхолд), качество строительства, площадь виллы и участка, юридическая надёжность девелопера.

Два из этих факторов измеримы по опубликованным данным. Во-первых, расположение: при сопоставимом классе Conrad оценивает Чавенг Ной в 18–55 миллионов батов, тогда как Маенам торгуется в диапазоне 7–20 миллионов — разница почти втрое. Во-вторых, форма владения землёй: в одном и том же проекте в Ламае (Naga Kiri Villas) Keller Henson (март 2026) фиксирует 7,5 миллиона батов в лизхолде против 11,5 миллиона во фрихолде — около 53 % разницы за один и тот же объект в зависимости от приобретаемого права на землю.

Для арендных инвестиций расположение весит вдвойне: оно определяет цену покупки, но также загрузку и ставку за ночь. Именно этим объясняется позиционирование Casa Una на Чавенге — самом центральном районе острова — с опубликованными стартовыми ценами от 145 000 до 261 000 €.

Цена покупки оценивается только через доход, который она генерирует, — и именно здесь публикации расходятся сильнее всего. Для виллы на Самуи Samui & Koh (2026) публикует валовую доходность 7–10 % и чистую 5–8 %; Conrad Properties (2025) приходит к той же чистой вилке 5–8 % с подробным примером 7,0 % чистыми на вилле за 30 миллионов батов при загрузке 70 %; WelcomeKeys заявляет 9–12 % чистыми по своему портфелю; а Keller Henson транслирует прогнозы девелоперов до 15,7 % чистыми. Эти расхождения объясняются допущениями: цена входа, уровень загрузки, ставка за ночь и, главное, состав вычитаемых расходов.

Для Casa Una мы сделали другой выбор: никаких процентов — только расчётный доход от аренды в евро, с расшифровкой каждой статьи расходов. Отправная точка — валовой доход: число ночей аренды × средняя цена за ночь по тарифам нашей официальной брошюры, при загрузке от 65 % до 88 %. Из него вычитаются комиссия Airbnb/Booking (15 %), управление арендой и консьерж (15 %), аренда земельного участка (7 000–12 500 батов в месяц в зависимости от виллы — ставка зафиксирована в договоре, +5 % каждые 5 лет), взносы на содержание комплекса — бассейн, сад, спортзал, спа, обработка от вредителей и вывоз мусора (8 000–8 500 батов в месяц; в расчёте взята верхняя граница), вода (250 батов в месяц) и, наконец, резерв на ремонт и обновление мебели (5 % от валового дохода). Электричество зависит от потребления каждой виллы (государственный тариф PEA) и не включено.

Итог — без учёта электричества, до налога на доход от аренды, налога на недвижимость и страховки: расчётный чистый доход от 17 400 € до 25 300 € в год для UNA Nest (1 спальня), от 24 800 € до 35 500 € для UNA Horizon (2 спальни) и от 42 000 € до 59 200 € для UNA Signature (4 спальни). Таблица ниже сводит эти цифры; на странице каждой виллы расчёт опубликован построчно, по каждой статье расходов. Это оценки, а не гарантированный доход: загрузка и цена за ночь зависят от рынка. Доход от аренды всегда проверяют по трём переменным — цене покупки, цене за ночь и загрузке — и по полному списку вычтенных расходов: это верно для наших цифр так же, как и для цифр любого продавца.

Рыночные данные этой страницы взяты из шести идентифицированных публикаций, изученных 4 сентября 2026 года: Conrad Properties (гид по ценам от 17.05.2025 и гид по расходам на покупку от 02.10.2025), WelcomeKeys (инвестиционный анализ от 24.11.2025), FazWaz (страница вилл на продажу на Самуи, данные зафиксированы 04.09.2026), Keller Henson (обзор новых проектов, март 2026), Varsovia Estate (цены за м² по районам от 19.01.2026 и анализ цен и доходности от 25.03.2026) и Samui & Koh (отчёт о рынке 2026 года). Каждая цифра в тексте привязана к своему источнику и дате; когда источники расходятся, мы публикуем оба значения, а не среднее.

Цены, мебельные пакеты и график платежей Casa Una взяты из нашего официального прайса, действующего в сентябре 2026 года, для проекта Casa Una Residence на Чавенге (сдача в IV квартале 2027 года); расчётный доход от аренды — из тарифов за ночь нашей официальной брошюры и расходов, предусмотренных рамочным договором, в пересчёте по ориентировочному курсу 38 THB за 1 €. Все суммы выражены в евро и тайских батах; конверсии валют в сторонних источниках приведены так, как их опубликовали сами источники, без пересчёта с нашей стороны.