Как иностранцу купить виллу в Таиланде (Самуи) в 2026 году?

Может ли иностранец владеть землёй в Таиланде?

Нет, за редчайшими исключениями: статья 86 Земельного кодекса (B.E. 2497) устанавливает, что иностранцы могут приобретать землю только на основании международного договора, а таких договоров не действует (Terms.Law, 2026). Единственный путь, предусмотренный кодексом, — статья 96 bis: она требует инвестиций в Таиланд не менее 40 млн батов, ограничивает участок одним раем (1 600 м²) под жильё и требует разрешения министра внутренних дел (Tilleke & Gibbins); практикующие юристы отмечают, что за ним обращаются редко и одобряют его редко (ThaiLawOnline; SamuiForSale).

Обход запрета грозит уголовной ответственностью: статья 111 Земельного кодекса наказывает иностранца, приобретшего землю в нарушение статьи 86, лишением свободы до 2 лет и штрафом до 20 000 батов, а статья 113 применяет те же наказания к тайцу, приобретающему землю в интересах иностранца, то есть к номинальному владельцу (Terms.Law, 2026).

Здание же может принадлежать иностранцу отдельно от земли. Это позволяют три права, регистрируемые в земельном департаменте (Land Office): аренда сроком до 30 лет; право суперфиция, которое даёт право собственности на строение на чужой земле на срок до 30 лет или пожизненно; и узуфрукт — право пользования пожизненно или до 30 лет (ThaiLawOnline; SamuiForSale). По окончании суперфиция строение переходит к собственнику земли, если не договорено иное.

Чего на самом деле стоит «продлеваемая» аренда на 30 лет в Таиланде?

По тайскому праву аренда недвижимости не может превышать 30 лет: статья 540 Гражданского и торгового кодекса сокращает любой более длительный договор до 30 лет, а продление само по себе не может превышать 30 лет с даты продления (Addleshaw Goddard, 2025). Кроме того, аренда на срок более 3 лет должна быть зарегистрирована в Land Office; иначе она имеет силу только в течение первых 3 лет (ThaiLawOnline, 2026). Предложение увеличить срок аренды до 99 лет не было реализовано: 16 сентября 2025 года новое правительство объявило, что не будет его продвигать (Nation Thailand). Поэтому в 2026 году действует предел в 30 лет.

Схему «30+30+30» подорвало решение Верховного суда № 4655/2566 (номер по буддийскому году 2566, то есть 2023), широко освещавшееся с марта 2025 года; источники расходятся в точной дате решения. В этом деле 30-летний договор аренды, подписанный в 1990 году, предусматривал два продления по 30 лет на тех же условиях, а вся арендная плата (2,7 млн батов) была внесена авансом; суд признал, что такие заранее согласованные продления обходят статью 540 и не подлежат принудительному исполнению после первых 30 лет (Addleshaw Goddard; ThaiLawOnline). Ещё более раннее решение, № 6763/2541, установило, что обещание продлить аренду не связывает нового собственника земли (ThaiLawOnline).

Комментаторы оценивают значение решения по-разному. По мнению Addleshaw Goddard, суд был особенно скептичен в отношении продлений на условиях, идентичных первому сроку, что оставляет место для настоящих опционов, учитывающих будущие обстоятельства (например, пересмотренную арендную плату). По мнению ThaiLawOnline, обещание продления не исполнимо даже как простое личное обязательство между первоначальными сторонами. В чём сходятся все анализы: гарантирован только первый зарегистрированный срок в 30 лет; каждое продление требует нового договора аренды, регистрируемого в своё время при содействии собственника земли.

Чтобы защитить себя, покупателю следует поручить юристу проверить, что арендодатель — это собственник, указанный в титуле на землю, добиться регистрации аренды на весь срок и включить прямые условия об уступке и субаренде: без них арендатор не может передать аренду без согласия арендодателя. Судьба аренды в случае смерти арендатора должна быть урегулирована письменно: ThaiLawOnline напоминает, что аренда как обязательственное право прекращается со смертью арендатора, а условие о правопреемстве часто лишь обязывает арендодателя вести переговоры с наследниками; другие юристы считают, что договор может предусмотреть переход прав. Здесь совет юриста обязателен. Addleshaw Goddard также рекомендует опционные, а не автоматические продления, условия о пересмотре арендной платы на будущие сроки, положения о судьбе строений и компенсации за них, а также условие о более длительной аренде, если закон это позволит. Наконец, разумно оценивать цену как стоимость гарантированного 30-летнего права и не оплачивать сроки продления заранее.

Можно ли купить виллу в полную собственность через тайскую компанию?

Тайская компания может владеть землёй, только если она действительно тайская: согласно статье 97 Земельного кодекса, она считается иностранной, если иностранцам принадлежит более 49 % её акций, причём Land Office может проводить проверку и ниже этого порога, чтобы выявить обход закона (Tilleke & Gibbins). Тайские акционеры должны быть настоящими инвесторами: таец, держащий акции в интересах иностранца, — номинальный владелец, и статья 36 Закона об иностранном бизнесе предусматривает до 3 лет лишения свободы и штраф до 1 000 000 батов (Benoit & Partners, 2025; Terms.Law, 2026).

В 2026 году контроль заметно ужесточился. С 1 января 2026 года приказ № 2/2568 Департамента развития бизнеса (DBD) требует подтверждать происхождение средств при регистрации любой новой компании, а с 1 апреля 2026 года приказ № 1/2569 распространил это требование на изменения учредительных документов (Global Law Experts, май 2026). DBD проверил 125 622 компании, в том числе 36 277 компаний с иностранным капиталом, владеющих 305 838 земельными участками (Nation Thailand, 8 сентября 2026). Поэтому компания — не способ для частного иностранного покупателя владеть виллой для отдыха «во фрихолде»: это бизнес-структура с реальной деятельностью, бухгалтерией и реальными акционерами.

Может ли иностранец купить кондо в полную собственность?

Да: Закон о кондоминиумах позволяет иностранцу приобрести квартиру в полную собственность при условии, что доля всех иностранцев вместе не превышает 49 % общей площади квартир в здании (Tilleke & Gibbins). Статья 19 требует оплатить цену иностранной валютой, ввезённой в Таиланд; форма FET (Foreign Exchange Transaction Form), которую выдаёт банк и которая обязательна для любой операции от 50 000 долларов США, должна указывать покупателя как отправителя или получателя, чтобы Land Office зарегистрировал квартиру на его имя (SamuiForSale).

Обсуждавшиеся в последние годы предложения повысить квоту до 75 % приняты не были: по состоянию на февраль 2026 года поправки к Закону о кондоминиумах не принимались, и квота 49 % оставалась законом (Terms.Law). Этот режим касается зданий, зарегистрированных как кондоминиум; вилла на арендованной земле относится к аренде, а не к фрихолду в кондоминиуме.

Сколько стоят сборы и налоги при покупке виллы в Таиланде?

Расходы на переход права собственности обычно составляют от 2,5 % до более чем 6,3 % официальной оценочной стоимости — в зависимости от того, как покупатель и продавец их распределяют (Forbes & Partners, 2026). Они включают регистрационный сбор за переход права в размере 2 % оценочной стоимости, который по обычаю часто делят пополам, хотя закон этого не требует; специальный налог на бизнес (Specific Business Tax) 3,3 %, если продавец владел объектом менее 5 лет, или иначе гербовый сбор 0,5 % — эти платежи взаимоисключающие и по закону уплачиваются продавцом; а также налог у источника, уплачиваемый продавцом: 1 % для компании и по прогрессивной шкале для физического лица (Forbes & Partners; Closer CSS Law). При продаже застройщиком он, как правило, берёт на себя специальный налог, налог у источника и не менее половины сбора за переход права (Closer CSS Law).

За регистрацию аренды Land Office взимает сбор 1 % и гербовый сбор 0,1 %, которые рассчитываются от общей суммы арендной платы за весь зарегистрированный срок (ThaiLawOnline; Closer CSS Law). Условный пример: аренда на 30 лет по 10 000 батов в месяц — это 3 600 000 батов арендной платы в сумме, то есть 36 000 батов регистрационного сбора и 3 600 батов гербового сбора; какая сторона их платит, определяет договор.

Временное снижение сборов за переход права и ипотеку до 0,01 % на иностранцев не распространяется. Кабинет министров продлил его 30 июня 2026 года до 30 июня 2027 года; льгота предназначена для граждан Таиланда, покупающих жильё для себя, при цене и оценочной стоимости не более 7 млн батов (Nation Thailand, 30 июня 2026).

После покупки налог на землю и строения (Land and Building Tax) для жилой недвижимости, не являющейся основным местом жительства, составляет 0,02 % при стоимости до 50 млн батов, затем 0,03 %, 0,05 % и 0,10 % свыше 100 млн; его ежегодно платит собственник или владелец объекта (Benoit & Partners, 2025). Доход от аренды из тайского источника облагается в Таиланде по прогрессивной шкале до 35 %, первые 150 000 батов освобождены (PwC, август 2026); как это сочетается с налогами в стране вашего резидентства, подскажет налоговый консультант.

Из каких этапов состоит покупка виллы на этапе строительства в Таиланде?

Покупка виллы на этапе строительства в Таиланде на практике проходит восемь этапов — от бронирования до регистрации прав в Land Office, — и независимая юридическая проверка должна состояться до любого крупного платежа. Таблица ниже показывает порядок действий и документ, который нужно получить на каждом этапе; сроки зависят от проекта и указываются в договоре.

Платежи желательно переводить из-за рубежа банковским переводом на ваше имя и сохранять каждое подтверждение: для кондоминиума это обязательно (форма FET), а в любом случае помогает подтвердить происхождение средств.

Какие меры предосторожности нужны при покупке виллы на этапе строительства?

В Таиланде эскроу добровольно: Закон об эскроу B.E. 2551 (2008) не обязывает к нему ни застройщика, ни покупателя, эскроу-агентами могут быть только лицензированные финансовые организации — в основном банки, — а на практике платежи чаще всего поступают прямо на счёт застройщика (ThaiLawOnline). Уплаченные деньги становятся оборотным капиталом проекта; если застройщик станет неплатёжеспособным или бросит проект, покупатель окажется лишь необеспеченным кредитором.

Поэтому главные гарантии — договорные и документальные: идентифицируемый застройщик, чью финансовую устойчивость и завершённые проекты можно проверить; оригинал титула на землю, проверенный в Land Office, а не копия; выданные разрешения на строительство; график платежей, привязанный к подтверждённым этапам стройки; чёткое условие о неустойке или возврате средств при просрочке или незавершении; аренда, предоставленная зарегистрированным собственником земли, зарегистрированная, с условиями об уступке и правопреемстве; и полный список будущих расходов, включая пересмотр арендной платы за землю. Всё это должен проверить юрист, не связанный с застройщиком.

Как проходит покупка виллы в Casa Una на Самуи?

Casa Una Residence — новый проект вилл с бассейном в Чавенге на Самуи от застройщика The Circle Samui, которые продаются на этапе строительства на арендованной земле: за каждую виллу вносится ежемесячная плата за аренду земли — 7 000 батов (UNA Nest, 1 спальня), 9 000 батов (UNA Horizon, 2 спальни) или 12 500 батов (UNA Signature, 4 спальни); это начальная ставка, которая повышается на 5 % каждые 5 лет. Цены начинаются от 5 500 000 батов (≈ 145 000 €), 6 300 000 батов (≈ 166 000 €) и 9 900 000 батов (≈ 261 000 €) без мебельного пакета (370 000, 530 000 или 1 000 000 батов); плата за общее имущество — от 8 000 до 8 500 батов в месяц, вода — 250 батов в месяц. Строительство началось в июле 2026 года, сдача запланирована на четвёртый квартал 2027 года.

Оплата поэтапная, по ходу строительства: 5 % при бронировании, 10 % при подписании договора, 20 % на старте строительства, 30 % на этапе 2, 30 % на этапе 3 и 5 % при передаче ключей. Условия аренды земли закреплены в рамочном договоре, и Casa Una сообщает, что все юридические документы можно проверить до подписания. Мы рекомендуем каждому покупателю показать их собственному независимому тайскому юристу — особенно регистрацию и срок аренды, формулировку опционов продления с учётом решения № 4655/2566, право собственности на здание, права уступки и наследования, распределение регистрационных сборов и заявленную застройщиком десятилетнюю гарантию на строительство.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить землю в Таиланде?

Нет, за одним исключением: статья 86 Земельного кодекса запрещает иностранцам приобретать землю, а исключение по статье 96 bis (инвестиции от 40 млн батов, не более одного рая, разрешение министра) предоставляется редко. При этом иностранец может иметь зарегистрированную аренду, суперфиций или узуфрукт и владеть зданием.

Действительна ли в Таиланде аренда на 30 + 30 + 30 лет?

Гарантирован только первый срок в 30 лет, зарегистрированный в Land Office. Статья 540 Гражданского и торгового кодекса ограничивает аренду 30 годами, а решение Верховного суда № 4655/2566 признало неисполнимыми заранее согласованные 30-летние продления на тех же условиях. Продление требует нового договора аренды, регистрируемого в своё время.

Разрешена ли аренда на 99 лет в 2026 году?

Нет. Предложение увеличить срок аренды до 99 лет не было принято; 16 сентября 2025 года правительство объявило, что не будет его продвигать (Nation Thailand). Предел в 30 лет по статье 540 остаётся в силе.

Можно ли купить виллу через тайскую компанию?

Только если компания действительно тайская: иностранный капитал не более 49 %, а тайские акционеры инвестируют за свой счёт. Использование номинальных владельцев — уголовное преступление, а с 1 января 2026 года DBD требует подтверждать происхождение средств при регистрации компаний.

Какова квота для иностранцев в кондоминиуме?

Иностранцам вместе может принадлежать не более 49 % общей площади квартир в здании кондоминиума. Цену нужно оплатить иностранной валютой, переведённой из-за рубежа и подтверждённой формой FET. Обсуждавшееся повышение до 75 % принято не было.

Сколько стоят расходы на покупку виллы в Таиланде?

При переходе права собственности — от 2,5 % до более чем 6,3 % оценочной стоимости в зависимости от договорённости (Forbes & Partners, 2026), включая сбор за переход права 2 %. За регистрацию аренды Land Office взимает 1 % и 0,1 % гербового сбора от общей арендной платы за зарегистрированный срок.

Распространяется ли на иностранцев сниженный сбор 0,01 %?

Нет. Снижение, продлённое до 30 июня 2027 года, предназначено только для граждан Таиланда и для объектов с ценой и оценочной стоимостью не более 7 млн батов. Иностранцы и компании исключены.

Защищены ли деньги, уплаченные за виллу на этапе строительства?

Не автоматически: эскроу по закону 2008 года добровольно и используется редко. Защита строится на договоре (платежи привязаны к стройке, условие о возврате средств при просрочке или незавершении), надёжности застройщика и проверке независимым юристом.