Wie kauft ein Ausländer 2026 eine Villa in Thailand (Koh Samui)?

Kann ein Ausländer in Thailand Grundeigentum erwerben?

Nein, von seltensten Ausnahmen abgesehen: Paragraf 86 des Land Code (B.E. 2497) bestimmt, dass Ausländer Land nur aufgrund eines Staatsvertrags erwerben dürfen, und kein solcher Vertrag ist in Kraft (Terms.Law, 2026). Der einzige im Gesetz vorgesehene Weg, Paragraf 96 bis, verlangt eine Investition von mindestens 40 Millionen THB in Thailand, begrenzt das Grundstück auf einen Rai (1.600 m²) zu Wohnzwecken und setzt die Genehmigung des Innenministers voraus (Tilleke & Gibbins); Praktiker beschreiben ihn als selten beantragt und selten gewährt (ThaiLawOnline; SamuiForSale).

Wer das Verbot umgeht, macht sich strafbar: Paragraf 111 des Land Code bestraft einen Ausländer, der Land unter Verstoß gegen Paragraf 86 erwirbt, mit bis zu 2 Jahren Freiheitsstrafe und bis zu 20.000 THB Geldstrafe, und Paragraf 113 wendet dieselben Strafen auf einen Thailänder an, der Land für einen Ausländer erwirbt, also auf den Strohmann (Nominee) (Terms.Law, 2026).

Das Gebäude hingegen kann einem Ausländer unabhängig vom Grundstück gehören. Drei beim Grundbuchamt (Land Office) eintragungsfähige Rechte ermöglichen dies: die Pacht, begrenzt auf 30 Jahre; das Erbbaurecht (Superficies), das Eigentum an einem Bauwerk auf fremdem Grund für höchstens 30 Jahre oder auf Lebenszeit des Berechtigten verleiht; und der Nießbrauch (Usufruct), ein Nutzungsrecht auf Lebenszeit des Berechtigten oder für höchstens 30 Jahre (ThaiLawOnline; SamuiForSale). Endet ein Erbbaurecht, fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Was ist eine „verlängerbare“ 30-Jahres-Pacht in Thailand wirklich wert?

Nach thailändischem Recht darf die Pacht einer Immobilie 30 Jahre nicht überschreiten: Paragraf 540 des Civil and Commercial Code kürzt jede längere Pacht auf 30 Jahre, und auch eine Verlängerung darf ab ihrem Datum 30 Jahre nicht übersteigen (Addleshaw Goddard, 2025). Eine Pacht über mehr als 3 Jahre muss zudem beim Land Office eingetragen werden; andernfalls ist sie nur für die ersten 3 Jahre durchsetzbar (ThaiLawOnline, 2026). Der Vorschlag, Pachtverträge auf 99 Jahre zu verlängern, wurde nicht umgesetzt: Am 16. September 2025 kündigte die neue Regierung an, ihn nicht weiterzuverfolgen (Nation Thailand). Die 30-Jahres-Grenze bleibt daher 2026 die Regel.

Das sogenannte „30+30+30“-Modell wurde durch das Urteil Nr. 4655/2566 des Obersten Gerichtshofs geschwächt (nummeriert nach dem buddhistischen Jahr 2566, also 2023), über das ab März 2025 breit berichtet wurde — die Quellen nennen unterschiedliche Daten für die Entscheidung. In dem Fall sah eine 1990 unterzeichnete 30-jährige Pacht zwei Verlängerungen um je 30 Jahre zu denselben Bedingungen vor, wobei die gesamte Pacht (2,7 Millionen THB) im Voraus bezahlt wurde; das Gericht entschied, dass diese im Voraus vereinbarten Verlängerungen Paragraf 540 umgingen und über die ersten 30 Jahre hinaus nicht durchsetzbar waren (Addleshaw Goddard; ThaiLawOnline). Ein früheres Urteil, Nr. 6763/2541, hatte bereits festgestellt, dass ein Verlängerungsversprechen einen neuen Grundeigentümer nicht bindet (ThaiLawOnline).

Die Kommentatoren lesen das Urteil nicht alle gleich. Für Addleshaw Goddard war das Gericht vor allem gegenüber Verlängerungen zu identischen Bedingungen wie in der ersten Periode skeptisch, was Raum für echte Optionen lässt, die künftige Umstände widerspiegeln (etwa eine angepasste Pacht). Für ThaiLawOnline ist das Verlängerungsversprechen nicht einmal als bloße persönliche Verpflichtung zwischen den ursprünglichen Parteien durchsetzbar. Worin sich alle Analysen einig sind: Sicher ist nur die erste, eingetragene 30-Jahres-Periode; jede Verlängerung erfordert einen neuen Pachtvertrag, der zu gegebener Zeit mit Mitwirkung des Grundeigentümers eingetragen wird.

Zum Schutz sollte der Käufer von seinem Anwalt prüfen lassen, dass der Verpächter der im Grundbuchtitel eingetragene Eigentümer ist, auf der Eintragung der Pacht für die gesamte Laufzeit bestehen und ausdrückliche Abtretungs- und Unterverpachtungsklauseln erhalten — ohne sie kann der Pächter die Pacht nicht ohne Zustimmung des Verpächters übertragen. Was mit der Pacht beim Tod des Pächters geschieht, muss schriftlich geregelt sein: ThaiLawOnline weist darauf hin, dass die Pacht als persönliches Recht mit dem Tod des Pächters endet und eine Nachfolgeklausel den Verpächter oft nur zu Verhandlungen mit den Erben verpflichtet, während andere Praktiker meinen, ein Vertrag könne den Übergang der Rechte vorsehen; anwaltlicher Rat ist hier unerlässlich. Addleshaw Goddard empfiehlt zudem optionale statt automatischer Verlängerungen, Klauseln zur Pachtanpassung für künftige Perioden, Regelungen zum Schicksal der Bauwerke und deren Entschädigung sowie eine Klausel für eine längere Pacht, falls das Gesetz dies künftig erlaubt. Schließlich ist es ratsam, den Kaufpreis als Preis für ein sicheres 30-Jahres-Recht zu bewerten und keine Verlängerungsperioden im Voraus zu bezahlen.

Kann man eine Villa über eine thailändische Gesellschaft im Volleigentum kaufen?

Eine thailändische Gesellschaft darf nur dann Land besitzen, wenn sie tatsächlich thailändisch ist: Nach Paragraf 97 des Land Code gilt sie als ausländisch, wenn mehr als 49 % ihrer Anteile von Ausländern gehalten werden, und das Land Office kann auch unterhalb dieser Schwelle ermitteln, um Umgehungen aufzudecken (Tilleke & Gibbins). Die thailändischen Gesellschafter müssen also echte Investoren sein: Ein thailändischer Gesellschafter, der Anteile für einen Ausländer hält, ist ein Strohmann und wird nach Paragraf 36 des Foreign Business Act mit bis zu 3 Jahren Freiheitsstrafe und bis zu 1.000.000 THB Geldstrafe bestraft (Benoit & Partners, 2025; Terms.Law, 2026).

Die Kontrollen wurden 2026 deutlich verschärft. Seit dem 1. Januar 2026 verlangt die Anordnung Nr. 2/2568 des Department of Business Development (DBD) bei jeder Neugründung einen Nachweis über die Herkunft der Mittel, und seit dem 1. April 2026 dehnt die Anordnung Nr. 1/2569 diese Pflicht auf Satzungsänderungen aus (Global Law Experts, Mai 2026). Das DBD hat 125.622 Gesellschaften überprüft, darunter 36.277 Gesellschaften mit ausländischer Beteiligung, die 305.838 Grundstücke halten (Nation Thailand, 8. September 2026). Eine Gesellschaft ist daher für einen ausländischen Privatkäufer kein Weg, eine Ferienvilla „im Freehold“ zu halten: Sie ist eine Unternehmensstruktur mit echter Geschäftstätigkeit, Buchhaltung und echten Gesellschaftern.

Kann ein Ausländer eine Eigentumswohnung im Volleigentum kaufen?

Ja: Der Condominium Act erlaubt einem Ausländer den Erwerb einer Wohneinheit im Volleigentum, sofern der Anteil aller Ausländer zusammen 49 % der gesamten Wohnfläche des Gebäudes nicht übersteigt (Tilleke & Gibbins). Paragraf 19 verlangt, dass der Kaufpreis mit nach Thailand eingeführter Fremdwährung bezahlt wird; das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction Form), das die Bank ausstellt und das für jede Transaktion ab 50.000 USD Pflicht ist, muss den Käufer als Absender oder Empfänger ausweisen, damit das Land Office die Einheit auf seinen Namen einträgt (SamuiForSale).

Die in den vergangenen Jahren diskutierten Vorschläge, die Quote auf 75 % anzuheben, wurden nicht beschlossen: Im Februar 2026 war keine Änderung des Condominium Act verabschiedet, und die 49-%-Quote galt weiterhin (Terms.Law). Diese Regelung gilt für als Condominium eingetragene Gebäude; eine auf Pachtland gebaute Villa fällt unter die Pacht, nicht unter das Condominium-Volleigentum.

Wie hoch sind Kaufnebenkosten und Steuern für eine Villa in Thailand?

Die Kosten einer Eigentumsübertragung betragen meist 2,5 % bis über 6,3 % des amtlichen Schätzwerts, je nachdem, wie Käufer und Verkäufer sie aufteilen (Forbes & Partners, 2026). Sie bestehen aus einer Übertragungsgebühr von 2 % des Schätzwerts, die üblicherweise hälftig geteilt wird, ohne dass das Gesetz dies vorschreibt; einer Specific Business Tax von 3,3 %, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als 5 Jahre besessen hat, andernfalls einer Stempelsteuer von 0,5 % — beide schließen sich gegenseitig aus und schuldet gesetzlich der Verkäufer; sowie einer Quellensteuer zulasten des Verkäufers, die für eine Gesellschaft 1 % beträgt und für Privatpersonen progressiv ist (Forbes & Partners; Closer CSS Law). Beim Verkauf durch einen Bauträger trägt dieser in der Regel die Specific Business Tax, die Quellensteuer und mindestens die Hälfte der Übertragungsgebühr (Closer CSS Law).

Für eine Pacht erhebt das Land Office bei der Eintragung eine Gebühr von 1 % und eine Stempelsteuer von 0,1 %, berechnet auf die gesamte Pacht über die eingetragene Laufzeit (ThaiLawOnline; Closer CSS Law). Rechenbeispiel: Eine 30-jährige Pacht zu 10.000 THB pro Monat ergibt 3.600.000 THB kumulierte Pacht, also 36.000 THB Eintragungsgebühr und 3.600 THB Stempelsteuer; wer sie zahlt, regelt der Vertrag.

Die befristete Senkung der Übertragungs- und Hypothekengebühren auf 0,01 % gilt nicht für Ausländer. Vom Kabinett am 30. Juni 2026 bis zum 30. Juni 2027 verlängert, ist sie thailändischen Privatpersonen vorbehalten, die ihr Eigenheim kaufen, bei einem Preis und Schätzwert von höchstens 7 Millionen THB (Nation Thailand, 30. Juni 2026).

Nach dem Kauf wird die Grund- und Gebäudesteuer (Land and Building Tax) auf Wohnimmobilien, die nicht Hauptwohnsitz sind, mit 0,02 % bis zu einem Wert von 50 Millionen THB erhoben, dann mit 0,03 %, 0,05 % und 0,10 % über 100 Millionen; sie ist jährlich vom Eigentümer oder Besitzer zu zahlen (Benoit & Partners, 2025). Mieteinnahmen aus thailändischer Quelle sind in Thailand nach einem progressiven Tarif von bis zu 35 % steuerpflichtig, wobei die ersten 150.000 THB steuerfrei sind (PwC, August 2026); das Zusammenspiel mit der Besteuerung in Ihrem Wohnsitzland klären Sie mit einem Steuerberater.

Welche Schritte umfasst der Kauf einer Villa vom Plan in Thailand?

Der Kauf einer Villa vom Plan in Thailand folgt in der Praxis acht Schritten, von der Reservierung bis zur Eintragung der Rechte beim Land Office, und die unabhängige rechtliche Prüfung muss vor jeder größeren Zahlung erfolgen. Die folgende Tabelle fasst die Reihenfolge und das jeweils zu beschaffende Dokument zusammen; die Fristen hängen vom Projekt ab und stehen im Vertrag.

Zahlungen sollten möglichst per Banküberweisung auf Ihren Namen aus dem Ausland kommen, mit Aufbewahrung jedes Belegs: Für ein Condominium ist das Pflicht (FET-Formular), und in jedem Fall hilft es, die Herkunft der Mittel nachzuweisen.

Welche Vorsichtsmaßnahmen gelten beim Kauf einer Villa vom Plan?

In Thailand ist ein Treuhandkonto (Escrow) freiwillig: Der Escrow Act B.E. 2551 (2008) schreibt es weder dem Bauträger noch dem Käufer vor, nur zugelassene Finanzinstitute — hauptsächlich Banken — dürfen als Treuhänder tätig werden, und in der Praxis gehen die Raten meist direkt auf das Konto des Bauträgers (ThaiLawOnline). Das gezahlte Geld wird dann zum Betriebskapital des Projekts; wird der Bauträger zahlungsunfähig oder gibt er das Projekt auf, ist der Käufer lediglich ungesicherter Gläubiger.

Die wesentlichen Schutzmechanismen sind daher vertraglicher und dokumentarischer Art: ein identifizierbarer Bauträger, dessen Finanzkraft und abgeschlossene Projekte überprüfbar sind; der Original-Grundbuchtitel, geprüft beim Land Office, keine Fotokopie; erteilte Baugenehmigungen; ein an festgestellte Bauabschnitte gekoppelter Zahlungsplan; eine klare Vertragsstrafen- oder Rückerstattungsklausel bei Verzug oder Nichtfertigstellung; eine vom eingetragenen Grundeigentümer gewährte, eingetragene Pacht mit Abtretungs- und Nachfolgeklauseln; und eine vollständige Liste der künftigen Kosten einschließlich der Anpassung der Grundstückspacht. Lassen Sie alles von einem Anwalt ohne Verbindung zum Bauträger prüfen.

Wie läuft der Kauf einer Casa-Una-Villa auf Koh Samui ab?

Casa Una Residence ist ein Neubauprojekt mit Poolvillen in Chaweng, Koh Samui, entwickelt von The Circle Samui und vom Plan auf Pachtland verkauft: Für jede Villa fällt eine monatliche Grundstückspacht von 7.000 THB (UNA Nest, 1 Schlafzimmer), 9.000 THB (UNA Horizon, 2 Schlafzimmer) oder 12.500 THB (UNA Signature, 4 Schlafzimmer) an, ein Anfangssatz, der alle 5 Jahre um 5 % angepasst wird. Die Preise beginnen bei 5.500.000 THB (≈ 145.000 €), 6.300.000 THB (≈ 166.000 €) und 9.900.000 THB (≈ 261.000 €) ohne Möbelpaket (370.000, 530.000 oder 1.000.000 THB), bei Gemeinschaftskosten von 8.000 bis 8.500 THB pro Monat und Wasser für 250 THB pro Monat. Der Bau hat im Juli 2026 begonnen, die Fertigstellung ist für das vierte Quartal 2027 geplant.

Die Zahlung erfolgt nach Baufortschritt: 5 % bei Reservierung, 10 % bei Vertragsunterzeichnung, 20 % bei Baubeginn, 30 % in Phase 2, 30 % in Phase 3 und 5 % bei Schlüsselübergabe. Die Bedingungen der Grundstückspacht stehen im Rahmenvertrag, und Casa Una gibt an, dass alle rechtlichen Dokumente vor der Unterzeichnung geprüft werden können. Wir empfehlen jedem Käufer, sie von seinem eigenen unabhängigen thailändischen Anwalt prüfen zu lassen, insbesondere die Eintragung und Laufzeit der Pacht, die Formulierung etwaiger Verlängerungsoptionen im Licht des Urteils Nr. 4655/2566, das Eigentum am Gebäude, Abtretungs- und Nachfolgerechte, die Verteilung der Eintragungsgebühren und die vom Bauträger angekündigte zehnjährige Baugewährleistung.

Häufige Fragen

Kann ein Ausländer in Thailand ein Grundstück kaufen?

Nein, von einer Ausnahme abgesehen: Paragraf 86 des Land Code verbietet Ausländern den Landerwerb, und die Ausnahme nach Paragraf 96 bis (mindestens 40 Mio. THB Investition, höchstens ein Rai, ministerielle Genehmigung) wird selten gewährt. Ein Ausländer kann jedoch eine eingetragene Pacht, ein Erbbaurecht oder einen Nießbrauch halten und Eigentümer des Gebäudes sein.

Ist eine Pacht über 30 + 30 + 30 Jahre in Thailand gültig?

Sicher ist nur die erste, beim Land Office eingetragene 30-Jahres-Periode. Paragraf 540 des Civil and Commercial Code begrenzt eine Pacht auf 30 Jahre, und das Urteil Nr. 4655/2566 des Obersten Gerichtshofs erklärte im Voraus vereinbarte 30-jährige Verlängerungen zu denselben Bedingungen für nicht durchsetzbar. Eine Verlängerung erfordert einen neuen, zu gegebener Zeit eingetragenen Pachtvertrag.

Sind 99-jährige Pachtverträge 2026 erlaubt?

Nein. Der Vorschlag, Pachtverträge auf 99 Jahre zu verlängern, wurde nicht beschlossen; am 16. September 2025 kündigte die Regierung an, ihn nicht weiterzuverfolgen (Nation Thailand). Die 30-Jahres-Grenze des Paragrafen 540 bleibt in Kraft.

Kann man eine Villa über eine thailändische Gesellschaft kaufen?

Nur wenn die Gesellschaft tatsächlich thailändisch ist, mit höchstens 49 % ausländischer Beteiligung und thailändischen Gesellschaftern, die auf eigene Rechnung investieren. Der Einsatz von Strohmännern ist strafbar, und seit dem 1. Januar 2026 verlangt das DBD bei Gründungen einen Nachweis über die Herkunft der Mittel.

Wie hoch ist die Ausländerquote in einem Condominium?

Ausländer dürfen zusammen höchstens 49 % der gesamten Wohnfläche eines Condominium-Gebäudes besitzen. Der Preis muss in aus dem Ausland überwiesener Fremdwährung bezahlt und durch ein FET-Formular belegt werden. Die in den letzten Jahren diskutierte Anhebung auf 75 % wurde nicht beschlossen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten für eine Villa in Thailand?

Bei einer Eigentumsübertragung 2,5 % bis über 6,3 % des Schätzwerts, je nach vereinbarter Aufteilung (Forbes & Partners, 2026), davon 2 % Übertragungsgebühr. Bei einer Pacht erhebt das Land Office 1 % plus 0,1 % Stempelsteuer auf die gesamte Pacht über die eingetragene Laufzeit.

Profitieren Ausländer von der auf 0,01 % gesenkten Übertragungsgebühr?

Nein. Die bis zum 30. Juni 2027 verlängerte Senkung ist thailändischen Privatpersonen vorbehalten, für Immobilien mit einem Preis und Schätzwert von höchstens 7 Millionen THB. Ausländer und Gesellschaften sind ausgeschlossen.

Ist das für eine Villa vom Plan gezahlte Geld geschützt?

Nicht automatisch: Die Treuhand nach dem Escrow Act von 2008 ist freiwillig und wird selten genutzt. Der Schutz beruht auf dem Vertrag (an den Bau gekoppelte Zahlungen, Rückerstattungsklausel bei Verzug oder Nichtfertigstellung), der Solidität des Bauträgers und der Prüfung durch einen unabhängigen Anwalt.