Comment un étranger achète-t-il une villa en Thaïlande (Koh Samui) en 2026 ?

Un étranger peut-il être propriétaire d'un terrain en Thaïlande ?

Non, sauf exception rarissime : l'article 86 du Code foncier (Land Code B.E. 2497) dispose que les étrangers ne peuvent acquérir de terrain qu'en vertu d'un traité, et aucun traité de ce type n'est en vigueur (Terms.Law, 2026). La seule voie prévue par le Code, l'article 96 bis, exige d'avoir investi en Thaïlande au moins 40 millions de THB, limite le terrain à un rai (1 600 m²) à usage résidentiel et suppose l'autorisation du ministre de l'Intérieur (Tilleke & Gibbins) ; les praticiens la décrivent comme rarement demandée et rarement accordée (ThaiLawOnline ; SamuiForSale).

Contourner l'interdiction expose à des sanctions pénales : l'article 111 du Code foncier punit l'étranger qui acquiert un terrain en violation de l'article 86 d'une peine pouvant aller jusqu'à 2 ans d'emprisonnement et 20 000 THB d'amende, et l'article 113 applique les mêmes peines au Thaïlandais qui acquiert le terrain pour le compte d'un étranger, c'est-à-dire au prête-nom (Terms.Law, 2026).

Le bâtiment, en revanche, peut appartenir à un étranger indépendamment du terrain. Trois droits enregistrables au bureau foncier (Land Office) le permettent : le bail, limité à 30 ans ; le droit de superficie, qui confère la propriété d'une construction édifiée sur le terrain d'autrui pour 30 ans au plus ou pour la vie du titulaire ; et l'usufruit, droit d'usage pour la vie du titulaire ou 30 ans au plus (ThaiLawOnline ; SamuiForSale). À l'échéance d'une superficie, la construction revient au propriétaire du terrain, sauf accord contraire.

Que vaut un bail de 30 ans « renouvelable » en Thaïlande ?

En droit thaïlandais, un bail immobilier ne peut pas dépasser 30 ans : l'article 540 du Code civil et commercial ramène à 30 ans tout bail conclu pour une durée plus longue, et un renouvellement ne peut lui-même excéder 30 ans à compter de sa date (Addleshaw Goddard, 2025). Un bail de plus de 3 ans doit en outre être enregistré au Land Office ; à défaut, il n'est opposable que pour les 3 premières années (ThaiLawOnline, 2026). La proposition de porter les baux à 99 ans n'a pas abouti : le 16 septembre 2025, le nouveau gouvernement a annoncé qu'il ne la poursuivrait pas (Nation Thailand). Le plafond de 30 ans reste donc la règle en 2026.

Le montage dit « 30+30+30 » a été fragilisé par l'arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 (numéro de l'année bouddhique 2566, soit 2023), largement commenté à partir de mars 2025 — les sources divergent sur la date exacte de la décision. Dans cette affaire, un bail de 30 ans signé en 1990 prévoyait deux renouvellements de 30 ans aux mêmes conditions, avec l'intégralité des loyers (2,7 millions de THB) payée d'avance ; la Cour a jugé que ces renouvellements convenus à l'avance contournaient l'article 540 et ne pouvaient être imposés au-delà des 30 premières années (Addleshaw Goddard ; ThaiLawOnline). Une décision plus ancienne, n° 6763/2541, avait déjà jugé qu'une promesse de renouvellement ne lie pas le nouveau propriétaire du terrain (ThaiLawOnline).

Les commentateurs ne tirent pas tous la même portée de l'arrêt. Pour Addleshaw Goddard, la Cour s'est surtout montrée sévère envers des renouvellements aux conditions identiques à la première période, ce qui laisse une place à de véritables options, reflétant les circonstances futures (loyer révisé, par exemple). Pour ThaiLawOnline, la promesse de renouvellement n'est pas non plus exécutoire comme simple obligation personnelle entre les parties d'origine. Le point commun à toutes les analyses : seule la première période de 30 ans, enregistrée, est certaine ; chaque renouvellement suppose un nouveau bail, enregistré au moment venu avec la coopération du propriétaire du terrain.

Pour se protéger, l'acheteur fait vérifier que le bailleur est bien le propriétaire inscrit sur le titre foncier, exige l'enregistrement du bail pour toute sa durée et obtient des clauses expresses de cession et de sous-location — sans elles, le preneur ne peut pas céder son bail sans l'accord du bailleur. Le sort du bail au décès du preneur doit être réglé par écrit : ThaiLawOnline rappelle que le bail, droit personnel, prend fin au décès du preneur et qu'une clause de succession n'oblige souvent le bailleur qu'à négocier avec les héritiers, d'autres praticiens estimant qu'un contrat peut prévoir la transmission ; l'avis d'un avocat est ici indispensable. Addleshaw Goddard recommande en outre des renouvellements optionnels plutôt qu'automatiques, des clauses de révision du loyer pour les périodes futures, des stipulations sur le sort des constructions et leur indemnisation, et une clause prévoyant un bail plus long si la loi venait à le permettre. Enfin, il est prudent d'évaluer le prix comme celui d'un droit certain de 30 ans, sans prépayer de périodes de renouvellement.

Peut-on acheter une villa en pleine propriété via une société thaïlandaise ?

Une société thaïlandaise ne peut posséder un terrain que si elle est réellement thaïlandaise : au sens de l'article 97 du Code foncier, elle est traitée comme étrangère lorsque plus de 49 % de ses actions sont détenues par des étrangers, et le Land Office peut enquêter même en dessous de ce seuil pour détecter un contournement (Tilleke & Gibbins). Les associés thaïlandais doivent donc être de véritables investisseurs : un actionnaire thaïlandais qui détient des parts pour le compte d'un étranger est un prête-nom, puni par l'article 36 du Foreign Business Act d'une peine pouvant atteindre 3 ans d'emprisonnement et 1 000 000 THB d'amende (Benoit & Partners, 2025 ; Terms.Law, 2026).

Les contrôles se sont nettement durcis en 2026. Depuis le 1er janvier 2026, l'ordre n° 2/2568 du Department of Business Development (DBD) impose de justifier l'origine des fonds lors de la constitution de toute nouvelle société, et depuis le 1er avril 2026, l'ordre n° 1/2569 étend cette exigence aux modifications statutaires (Global Law Experts, mai 2026). Le DBD a passé au crible 125 622 sociétés, dont 36 277 sociétés à capitaux étrangers détenant 305 838 parcelles (Nation Thailand, 8 septembre 2026). La société n'est donc pas un moyen, pour un particulier étranger, de détenir une villa de vacances « en freehold » : c'est une structure d'entreprise, avec une activité, une comptabilité et des associés réels.

Un étranger peut-il acheter un condo en pleine propriété ?

Oui : le Condominium Act autorise un étranger à acquérir un lot de copropriété en pleine propriété, à condition que la part détenue par l'ensemble des étrangers ne dépasse pas 49 % de la surface totale des lots de l'immeuble (Tilleke & Gibbins). L'article 19 impose de payer le prix avec des devises étrangères rapatriées en Thaïlande ; le formulaire FET (Foreign Exchange Transaction Form), émis par la banque et obligatoire pour toute opération de 50 000 USD ou plus, doit porter le nom de l'acheteur comme émetteur ou bénéficiaire pour que le Land Office enregistre le lot à son nom (SamuiForSale).

Les projets de relèvement du quota à 75 % évoqués ces dernières années n'ont pas été adoptés : en février 2026, aucune modification du Condominium Act n'avait été votée et le quota de 49 % restait la loi (Terms.Law). Ce régime concerne les immeubles enregistrés en copropriété ; une villa bâtie sur un terrain loué relève du bail, pas du freehold de condominium.

Combien coûtent les frais et taxes d'achat d'une villa en Thaïlande ?

Les frais d'une mutation en pleine propriété représentent le plus souvent de 2,5 % à plus de 6,3 % de la valeur d'évaluation officielle, selon la répartition négociée entre acheteur et vendeur (Forbes & Partners, 2026). Ils se composent de frais de transfert de 2 % de la valeur d'évaluation, que l'usage partage souvent à parts égales sans que la loi l'impose ; d'une taxe spécifique (Specific Business Tax) de 3,3 % si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans, ou à défaut d'un droit de timbre de 0,5 %, les deux étant exclusifs l'un de l'autre et légalement dus par le vendeur ; et d'une retenue à la source due par le vendeur, fixée à 1 % pour une société et progressive pour un particulier (Forbes & Partners ; Closer CSS Law). Dans une vente par un promoteur, celui-ci supporte en principe la taxe spécifique, la retenue à la source et au moins la moitié des frais de transfert (Closer CSS Law).

Pour un bail, le Land Office perçoit à l'enregistrement un droit de 1 % et un droit de timbre de 0,1 %, calculés sur le total des loyers dus sur toute la durée enregistrée (ThaiLawOnline ; Closer CSS Law). Exemple théorique : un bail de 30 ans à 10 000 THB par mois représente 3 600 000 THB de loyers cumulés, soit 36 000 THB de droit d'enregistrement et 3 600 THB de timbre ; la partie qui les paie est fixée par le contrat.

La baisse temporaire des frais de transfert et d'hypothèque à 0,01 % ne s'applique pas aux étrangers. Prolongée par le Conseil des ministres le 30 juin 2026 jusqu'au 30 juin 2027, elle est réservée aux particuliers thaïlandais achetant leur logement, pour un prix et une valeur d'évaluation ne dépassant pas 7 millions de THB (Nation Thailand, 30 juin 2026).

Après l'achat, la taxe foncière (Land and Building Tax) frappe les biens résidentiels autres que la résidence principale à 0,02 % jusqu'à 50 millions de THB de valeur, puis 0,03 %, 0,05 % et 0,10 % au-delà de 100 millions ; elle est due chaque année par le propriétaire ou le possesseur du bien (Benoit & Partners, 2025). Les revenus locatifs de source thaïlandaise sont imposables en Thaïlande selon un barème progressif allant jusqu'à 35 %, la première tranche de 150 000 THB étant exonérée (PwC, août 2026) ; l'articulation avec l'impôt de votre pays de résidence relève d'un conseiller fiscal.

Quelles sont les étapes d'un achat de villa sur plan en Thaïlande ?

Un achat de villa sur plan en Thaïlande suit en pratique huit étapes, de la réservation à l'enregistrement des droits au Land Office, et la vérification juridique indépendante doit intervenir avant tout paiement important. Le tableau ci-dessous résume l'ordre des opérations et le document à obtenir à chacune ; les délais varient selon le programme et figurent dans le contrat.

Les montants versés doivent de préférence provenir de l'étranger par virement bancaire à votre nom, avec conservation de chaque justificatif : c'est obligatoire pour un condominium (formulaire FET) et utile dans tous les cas pour prouver l'origine des fonds.

Quelles précautions prendre pour acheter une villa sur plan ?

En Thaïlande, le séquestre (escrow) est facultatif : l'Escrow Act B.E. 2551 (2008) ne l'impose ni au promoteur ni à l'acheteur, seuls des établissements financiers agréés, principalement des banques, peuvent agir comme agent de séquestre, et en pratique les versements vont le plus souvent directement sur le compte du promoteur (ThaiLawOnline). Les sommes payées deviennent alors la trésorerie du chantier ; en cas d'insolvabilité ou d'abandon du projet, l'acheteur n'est qu'un créancier chirographaire.

Les garde-fous essentiels sont donc contractuels et documentaires : un promoteur identifiable, dont la solidité financière et les réalisations sont vérifiables ; le titre foncier original contrôlé au Land Office, et non une photocopie ; des permis de construire délivrés ; un échéancier adossé à des jalons de chantier constatés ; une clause claire de pénalité ou de remboursement en cas de retard ou de non-achèvement ; un bail consenti par le propriétaire inscrit du terrain, enregistré, avec clauses de cession et de succession ; et la liste exhaustive des charges futures, y compris la révision du loyer foncier. Faites relire l'ensemble par un avocat sans lien avec le promoteur.

Comment se déroule l'achat d'une villa Casa Una à Koh Samui ?

Casa Una Residence est un programme neuf de villas avec piscine à Chaweng, Koh Samui, développé par The Circle Samui et vendu sur plan sur terrain loué : chaque villa supporte un loyer de bail foncier mensuel de 7 000 THB (UNA Nest, 1 chambre), 9 000 THB (UNA Horizon, 2 chambres) ou 12 500 THB (UNA Signature, 4 chambres), palier initial révisé de 5 % tous les 5 ans. Les prix démarrent à 5 500 000 THB (≈ 145 000 €), 6 300 000 THB (≈ 166 000 €) et 9 900 000 THB (≈ 261 000 €) hors pack mobilier (370 000, 530 000 ou 1 000 000 THB), avec des frais de copropriété de 8 000 à 8 500 THB par mois et l'eau à 250 THB par mois. La construction a démarré en juillet 2026 pour une livraison prévue au quatrième trimestre 2027.

Le paiement est échelonné sur l'avancement des travaux : 5 % à la réservation, 10 % à la signature du contrat, 20 % au démarrage de la construction, 30 % en phase 2, 30 % en phase 3 et 5 % à la remise des clés. Les conditions du bail foncier figurent au contrat-cadre, et Casa Una indique que tous les documents légaux sont vérifiables avant signature. Nous recommandons à chaque acquéreur de les faire examiner par son propre avocat thaïlandais indépendant, en particulier l'enregistrement du bail et sa durée, la rédaction des options de renouvellement au regard de l'arrêt n° 4655/2566, la propriété de la construction, les droits de cession et de succession, la répartition des droits d'enregistrement et la garantie décennale annoncée par le promoteur.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter un terrain en Thaïlande ?

Non, sauf exception : l'article 86 du Code foncier interdit l'acquisition de terrain par un étranger, et la dérogation de l'article 96 bis (au moins 40 M THB investis, un rai maximum, autorisation ministérielle) est rarement accordée. Un étranger peut en revanche détenir un bail enregistré, un droit de superficie ou un usufruit, et être propriétaire du bâtiment.

Un bail de 30 + 30 + 30 ans est-il valable en Thaïlande ?

Seule la première période de 30 ans, enregistrée au Land Office, est certaine. L'article 540 du Code civil et commercial plafonne un bail à 30 ans, et l'arrêt de la Cour suprême n° 4655/2566 a jugé inopposables des renouvellements de 30 ans convenus d'avance aux mêmes conditions. Un renouvellement suppose un nouveau bail, enregistré au moment venu.

Les baux de 99 ans sont-ils autorisés en 2026 ?

Non. La proposition d'allonger les baux à 99 ans n'a pas été adoptée ; le 16 septembre 2025, le gouvernement a annoncé qu'il ne la poursuivrait pas (Nation Thailand). Le plafond de 30 ans de l'article 540 reste en vigueur.

Peut-on acheter une villa via une société thaïlandaise ?

Seulement si la société est réellement thaïlandaise, avec au plus 49 % de capital étranger et des associés thaïlandais qui investissent pour leur propre compte. Le recours à des prête-noms est pénalement sanctionné, et depuis le 1er janvier 2026 le DBD exige de justifier l'origine des fonds lors de la constitution des sociétés.

Quel est le quota étranger dans un condominium ?

Les étrangers peuvent détenir ensemble au plus 49 % de la surface totale des lots d'un immeuble en copropriété. Le prix doit être payé en devises rapatriées, justifiées par le formulaire FET. Le relèvement à 75 % évoqué ces dernières années n'a pas été adopté.

Combien coûtent les frais d'achat d'une villa en Thaïlande ?

Pour une mutation en pleine propriété, de 2,5 % à plus de 6,3 % de la valeur d'évaluation selon la répartition négociée (Forbes & Partners, 2026), dont 2 % de frais de transfert. Pour un bail, le Land Office perçoit 1 % plus 0,1 % de timbre sur le total des loyers de la durée enregistrée.

Un étranger bénéficie-t-il des frais de transfert réduits à 0,01 % ?

Non. La réduction prolongée jusqu'au 30 juin 2027 est réservée aux particuliers thaïlandais, pour des biens dont le prix et la valeur d'évaluation ne dépassent pas 7 millions de THB. Les étrangers et les sociétés en sont exclus.

L'argent versé pour une villa sur plan est-il protégé ?

Pas automatiquement : le séquestre prévu par l'Escrow Act de 2008 est facultatif et rarement utilisé. La protection repose sur le contrat (paiements adossés au chantier, clause de remboursement en cas de retard ou de non-achèvement), la solidité du promoteur et la vérification par un avocat indépendant.