Koh Samui czy Phuket: gdzie kupić willę w 2026 roku?

Ile kosztuje willa na Koh Samui, a ile na Phukecie w 2026 roku?

Mediana ceny willi na Koh Samui wynosi 17,2 mln THB, czyli około 453 000 € przy kursie 38 THB za euro (Samui & Koh, Property Market Report 2026). Na Phukecie wille i domy z gruntem sprzedają się po medianie 70 000 THB za metr kwadratowy, około 1 840 € za m², a wille z trzema sypialniami osiągają 137,9 mln THB (≈ 3,6 mln €) w Cherngtalay — najaktywniejszej części wyspy, gdzie ceny willi są najwyższe (C9 Hotelworks, Phuket Property Market Update, maj 2025).

Próg wejścia różni się wyraźnie. Na Phukecie najtańsze wille z basenem i domy szeregowe zaczynają się zwykle od około 10–15 mln THB, czyli mniej więcej 263 000–395 000 € (Asia Lifestyle Magazine, 2025). Na Koh Samui nowe inwestycje w przedsprzedaży startują niżej: Casa Una Residence w Chaweng, realizowana przez The Circle Samui, oferuje willę z jedną sypialnią i basenem od 5,5 mln THB (≈ 145 000 €) — mniej niż jedną trzecią mediany ceny willi na wyspie. Odbiór zaplanowano na Q4 2027, a budowa ruszyła w lipcu 2026 roku.

Marka daje na Phukecie wymierną premię: markowe wille i domy z gruntem są wyceniane nawet dwukrotnie wyżej niż nieruchomości bez marki — 162 000 wobec 73 000 THB za metr kwadratowy (C9 Hotelworks, maj 2025). Na rynku willi Koh Samui wciąż dominują mniejsze, niezależne inwestycje, co częściowo tłumaczy niższy próg wejścia.

Która wyspa ma silniejszy turystyczny motor popytu na najem?

Międzynarodowe lotnisko na Phukecie odnotowało 8,8 mln przylotów pasażerów w 2025 roku — mniej więcej trzy razy więcej niż 2,78 mln przylotów na Koh Samui w 2024 roku (C9 Hotelworks, Phuket Hotel & Tourism Market Update 2026; Samui Hotel & Tourism Market Review, czerwiec 2025). Łączny ruch pasażerski lotniska na Phukecie sięgnął w 2025 roku 17,4 mln osób, o 1,5% więcej rok do roku, w tym 10 mln podróżnych międzynarodowych (The Thaiger, 2026). Pod względem samej liczby odwiedzających Phuket wygrywa zdecydowanie.

Dynamika sprzyja jednak obecnie Koh Samui. Liczba przylotów na Samui wzrosła w 2024 roku o 21%, przekraczając przedpandemiczny poziom z 2019 roku (2,42 mln), i zwiększyła się o kolejne 9% w okresie od stycznia do kwietnia 2025 roku (C9 Hotelworks i CAAT, czerwiec 2025). Obłożenie hoteli na Samui wzrosło w 2024 roku o 12%, a średnia stawka dobowa (ADR) o 9%, podczas gdy na Phukecie obłożenie spadło w 2025 roku o 6%, mimo wzrostu stawek o 5% (C9 Hotelworks, 2025–2026).

Różnią się też rynki źródłowe. Europejczycy stanowili 56% międzynarodowych przylotów na Samui w 2024 roku, z Niemcami (16%), Wielką Brytanią (11%) i Francją (10%) na czele — to klientela znana z dłuższych pobytów (C9 Hotelworks, czerwiec 2025). Największymi rynkami turystów na Phukecie w 2025 roku były Rosja, Indie i Chiny (The Thaiger, 2026), a według C9 Hotelworks popyt na nieruchomości mieszkalne jest tam najsilniejszy wśród kupujących z Rosji, Europy i Bangkoku (maj 2025).

Gdzie ryzyko nadpodaży jest większe: na Phukecie czy na Koh Samui?

Na Phukecie w Q1 2025 w sprzedaży było 40 600 lokali mieszkalnych w 343 aktywnych inwestycjach, w tym 33 704 apartamenty w kondominiach oraz 6 896 willi i domów z gruntem (C9 Hotelworks, Phuket Property Market Update, maj 2025). Według samego C9 na tym „rynku z dużą podażą” projekty o słabych wyróżnikach „mogą radzić sobie gorzej w miarę zbliżania się kolejnego cyklu”. Starsze projekty zasilają też rosnący rynek wtórny: apartamenty bez marki z rynku pierwotnego kosztują średnio 139 000 THB za metr kwadratowy, o 39% więcej niż średnia 100 000 THB na rynku wtórnym (C9 Hotelworks, maj 2025).

Podaż na Koh Samui jest znacznie bardziej ograniczona. W 2024 roku wyspa liczyła 634 zarejestrowane obiekty noclegowe z 24 188 pokojami hotelowymi, a baza hotelowa rośnie od pandemii w tempie zaledwie 1% rocznie (C9 Hotelworks, czerwiec 2025). Do 2028 roku w planach jest 776 pokoi w czterech obiektach, wobec 4 216 pokoi w 20 obiektach na Phukecie w latach 2025–2028 (C9 Hotelworks, czerwiec 2025 i luty 2025).

Dla inwestora w willę ta asymetria ma znaczenie: stawki najmu lepiej się utrzymują tam, gdzie nowa konkurencyjna podaż pojawia się powoli. Obraz Phuketu w 2025 roku — stawki w górę o 5%, ale obłożenie w dół o 6% — pasuje do sytuacji, w której popyt rozkłada się na rosnącą liczbę pokoi i lokali na wynajem (C9 Hotelworks, 2026).

Jaki dochód z najmu może realnie przynosić willa?

Na Phukecie duże wille z basenem z czterema lub więcej sypialniami przynoszą w najmie krótkoterminowym średnio 179 445 THB miesięcznie (≈ 4 720 €), a wille z trzema sypialniami średnio 54 000 THB miesięcznie, według danych z ogłoszeń zebranych przez C9 Hotelworks i FazWaz (maj 2025). Wille dominują w segmencie najmu wakacyjnego dla rodzin i grup, a na rynku długoterminowym prowadzą apartamenty z jedną sypialnią, ze średnim czynszem od 22 541 THB miesięcznie (C9 Hotelworks i FazWaz, maj 2025). Dane portfelowe operatorów z Phuketu wskazują rentowność netto od 7,8% do 8,4% przy obłożeniu 72–78% dla profesjonalnie zarządzanych willi wypoczynkowych (SKHAI/STAYLAR, 2026).

Na Koh Samui brakuje porównywalnego badania najmu dla całej wyspy, więc kupujący opierają się głównie na szacunkach deweloperów. Casa Una Residence publikuje szacowany dochód z najmu w euro na stronie każdej willi, z każdym kosztem w osobnym wierszu: prowizja Airbnb/Booking (15% przychodu brutto), zarządzanie najmem i concierge (15%), czynsz dzierżawy gruntu (7 000, 9 000 lub 12 500 THB miesięcznie zależnie od willi, +5% co pięć lat), opłaty wspólnotowe (8 000–8 500 THB miesięcznie), woda (250 THB miesięcznie) oraz 5% rezerwy na konserwację i wymianę wyposażenia. Prąd jest rozliczany według licznika po państwowej taryfie PEA, więc zależy od zużycia w danej willi i nie jest uwzględniony. Po odjęciu tych kosztów szacowany dochód netto wynosi około 17 400–25 300 € rocznie dla willi z jedną sypialnią, 24 800–35 500 € dla willi z dwiema sypialniami i 42 000–59 200 € dla willi z czterema sypialniami, w trzech scenariuszach obłożenia (65%, 75% i 88%). To szacunki dewelopera przed prądem, podatkiem dochodowym, podatkiem od nieruchomości i ubezpieczeniem, a nie gwarantowany dochód; wszystkie założenia (wynajęte noce, cena za noc, koszty) są jawne, aby kupujący mógł je sprawdzić.

Przepisy dotyczą obu wysp jednakowo: wynajem dowolnego lokalu na mniej niż 30 dni bez licencji hotelowej jest w Tajlandii formalnie nielegalny, a od końca 2023 roku władze zaostrzyły kontrole, głównie wobec kondominiów (C9 Hotelworks, maj 2025). Kupujący, którzy liczą na dochód z najmu krótkoterminowego, powinni przed podjęciem decyzji sprawdzić rozwiązanie licencyjne konkretnego projektu.

Czy cudzoziemiec może posiadać willę w Tajlandii i czy zależy to od wyspy?

Prawo nieruchomości w Tajlandii jest ogólnokrajowe, więc zasady własności są identyczne na Koh Samui i na Phukecie. Cudzoziemcy nie mogą posiadać gruntu na własność (freehold); standardową strukturą dla willi jest zarejestrowany leasehold (długoterminowa dzierżawa gruntu) na 30 lat, natomiast apartamenty w kondominiach można nabyć na własność w ramach 49% limitu dla cudzoziemców w danym budynku. Układy nominee — posiadanie gruntu przez podstawionych obywateli Tajlandii — są wprost nielegalne.

Zakupy w przedsprzedaży na obu wyspach zwykle rozliczane są w ratach powiązanych z postępem budowy: od niewielkiej zaliczki rezerwacyjnej (około 5%), przez płatności etapowe po osiągnięciu kolejnych etapów budowy, aż po końcową dopłatę przy odbiorze. Niezależna weryfikacja umowy dzierżawy i harmonogramu płatności przez lokalnego prawnika to standardowa praktyka dla kupujących z zagranicy, niezależnie od wybranej wyspy.

Koh Samui czy Phuket: co wybrać w 2026 roku?

Phuket przyciąga mniej więcej trzy razy więcej odwiedzających niż Koh Samui, ale ma w sprzedaży 40 600 konkurencyjnych lokali, podczas gdy Koh Samui łączy niższe ceny wejścia w segmencie willi z planowaną podażą hotelową zaledwie 776 pokoi do 2028 roku (C9 Hotelworks, 2025–2026). Phuket odpowiada kupującym, dla których liczy się głębokość rynku, płynność przy odsprzedaży, bezpośrednie loty międzynarodowe i rozwinięty ekosystem najmu — i którzy akceptują narastającą konkurencję, widoczną w spadku obłożenia o 6% w 2025 roku.

Koh Samui odpowiada kupującym, którzy celują w rynek o ograniczonej podaży i pozytywnej dynamice: przyloty +21% w 2024 roku i +9% na początku 2025 roku, rosnące zarówno obłożenie, jak i stawki, 56% turystów z Europy oraz mediana ceny willi (17,2 mln THB), która wciąż pozwala kupić nowe wille z jedną sypialnią i basenem od 5,5 mln THB. Strukturalne ograniczenia wyspy — prywatne lotnisko z niewielką liczbą bezpośrednich połączeń międzynarodowych — to te same czynniki, które utrzymują wzrost podaży w okolicach 1% rocznie. Planowany most morski o długości 30 kilometrów, którego budowa ma ruszyć od 2029 roku pod warunkiem zgody rządu, może zmienić ten układ w dekadzie rozpoczynającej się w 2030 roku (EXAT, za C9 Hotelworks, czerwiec 2025).

Najczęściej zadawane pytania

Jaka jest mediana ceny willi na Koh Samui w 2026 roku?

Mediana ceny willi na Koh Samui wynosi 17,2 mln THB, czyli około 453 000 € przy kursie 38 THB za euro (Samui & Koh, Property Market Report 2026).

Gdzie wille są tańsze: na Phukecie czy na Koh Samui?

Na Phukecie najtańsze wille z basenem i domy szeregowe zaczynają się od około 10–15 mln THB (Asia Lifestyle Magazine, 2025), a nowe wille w przedsprzedaży na Koh Samui kosztują od około 5,5 mln THB w Chaweng. W najwyższym segmencie wille w Cherngtalay na Phukecie osiągają 137,9 mln THB (C9 Hotelworks, maj 2025).

Czy cudzoziemiec może mieć willę na własność (freehold) w Tajlandii?

Nie — cudzoziemcy nie mogą posiadać gruntu na własność w Tajlandii, na żadnej z wysp. Standardową strukturą dla willi jest zarejestrowany leasehold (długoterminowa dzierżawa) na 30 lat, a apartamenty w kondominiach można nabyć na własność w ramach 49% limitu dla cudzoziemców w danym budynku.

Ilu turystów odwiedza Phuket i Koh Samui?

Lotnisko na Phukecie odnotowało 8,8 mln przylotów pasażerów w 2025 roku, a Koh Samui 2,78 mln w 2024 roku, o 21% więcej rok do roku (C9 Hotelworks, 2025–2026). Łączny ruch pasażerski Phuketu w obu kierunkach sięgnął w 2025 roku 17,4 mln osób (The Thaiger, 2026).

Czy krótkoterminowy wynajem willi jest w Tajlandii legalny?

Wynajem na mniej niż 30 dni bez licencji hotelowej jest według tajskiego prawa formalnie nielegalny, a od końca 2023 roku kontrole się nasiliły, głównie wobec kondominiów (C9 Hotelworks, maj 2025). Przed liczeniem na dochód z najmu na doby warto sprawdzić status licencyjny konkretnego projektu.

Jakie narodowości napędzają popyt na każdej z wysp?

Europejczycy stanowili 56% międzynarodowych przylotów na Koh Samui w 2024 roku, z Niemcami (16%), Wielką Brytanią (11%) i Francją (10%) na czele (C9 Hotelworks, czerwiec 2025). Największymi rynkami turystów na Phukecie w 2025 roku były Rosja, Indie i Chiny (The Thaiger, 2026), a popyt na nieruchomości mieszkalne jest tam najsilniejszy wśród kupujących z Rosji, Europy i Bangkoku (C9 Hotelworks, maj 2025).

Czy most na Koh Samui jest naprawdę planowany?

Tak — Tajlandzki Urząd Dróg Ekspresowych (EXAT) planuje most morski na Koh Samui o długości 30 kilometrów, z rozpoczęciem budowy zaplanowanym na 2029 rok, choć projekt wciąż wymaga ostatecznej zgody rządu (C9 Hotelworks, czerwiec 2025).