Jak cudzoziemiec kupuje willę w Tajlandii (Koh Samui) w 2026 roku?

Czy cudzoziemiec może być właścicielem gruntu w Tajlandii?

Nie, poza najrzadszymi wyjątkami: art. 86 Kodeksu gruntowego (Land Code B.E. 2497) stanowi, że cudzoziemcy mogą nabywać grunty wyłącznie na podstawie traktatu, a żaden taki traktat nie obowiązuje (Terms.Law, 2026). Jedyna droga przewidziana w kodeksie, art. 96 bis, wymaga zainwestowania w Tajlandii co najmniej 40 mln THB, ogranicza grunt do jednego rai (1600 m²) na cele mieszkaniowe i wymaga zgody ministra spraw wewnętrznych (Tilleke & Gibbins); praktycy opisują ją jako rzadko wnioskowaną i rzadko przyznawaną (ThaiLawOnline; SamuiForSale).

Obchodzenie zakazu grozi sankcjami karnymi: art. 111 Kodeksu gruntowego przewiduje dla cudzoziemca, który nabył grunt z naruszeniem art. 86, karę do 2 lat pozbawienia wolności i grzywnę do 20 000 THB, a art. 113 stosuje te same kary wobec Taja nabywającego grunt w imieniu cudzoziemca, czyli wobec podstawionej osoby (nominee) (Terms.Law, 2026).

Budynek natomiast może należeć do cudzoziemca niezależnie od gruntu. Umożliwiają to trzy prawa rejestrowane w urzędzie gruntowym (Land Office): dzierżawa, ograniczona do 30 lat; prawo zabudowy (superficies), dające własność budynku na cudzym gruncie na maksymalnie 30 lat lub dożywotnio; oraz użytkowanie (usufruct), czyli prawo korzystania dożywotnio lub przez maksymalnie 30 lat (ThaiLawOnline; SamuiForSale). Po wygaśnięciu prawa zabudowy budynek przechodzi na właściciela gruntu, chyba że strony postanowiły inaczej.

Ile naprawdę jest warta „odnawialna” dzierżawa na 30 lat w Tajlandii?

W prawie tajskim dzierżawa nieruchomości nie może przekraczać 30 lat: art. 540 Kodeksu cywilnego i handlowego skraca każdą dłuższą umowę do 30 lat, a przedłużenie samo w sobie nie może przekroczyć 30 lat od daty przedłużenia (Addleshaw Goddard, 2025). Dzierżawa na ponad 3 lata musi ponadto zostać zarejestrowana w Land Office; w przeciwnym razie jest skuteczna tylko przez pierwsze 3 lata (ThaiLawOnline, 2026). Propozycja wydłużenia dzierżaw do 99 lat nie weszła w życie: 16 września 2025 r. nowy rząd ogłosił, że nie będzie jej kontynuować (Nation Thailand). Limit 30 lat pozostaje więc regułą w 2026 roku.

Konstrukcję „30+30+30” podważył wyrok Sądu Najwyższego nr 4655/2566 (numer według roku buddyjskiego 2566, czyli 2023), szeroko komentowany od marca 2025 r.; źródła różnią się co do dokładnej daty orzeczenia. W tej sprawie 30-letnia umowa dzierżawy podpisana w 1990 r. przewidywała dwa przedłużenia po 30 lat na tych samych warunkach, a cały czynsz (2,7 mln THB) zapłacono z góry; sąd uznał, że takie z góry uzgodnione przedłużenia obchodzą art. 540 i nie mogą być egzekwowane po upływie pierwszych 30 lat (Addleshaw Goddard; ThaiLawOnline). Wcześniejszy wyrok, nr 6763/2541, stwierdził już, że obietnica przedłużenia nie wiąże nowego właściciela gruntu (ThaiLawOnline).

Komentatorzy nie oceniają zasięgu wyroku jednakowo. Według Addleshaw Goddard sąd był szczególnie sceptyczny wobec przedłużeń na warunkach identycznych jak w pierwszym okresie, co pozostawia miejsce na prawdziwe opcje uwzględniające przyszłe okoliczności (na przykład zmieniony czynsz). Według ThaiLawOnline obietnica przedłużenia nie jest wykonalna nawet jako zwykłe zobowiązanie osobiste między pierwotnymi stronami. Wszystkie analizy są zgodne co do jednego: pewny jest tylko pierwszy, zarejestrowany okres 30 lat; każde przedłużenie wymaga nowej umowy dzierżawy, zarejestrowanej w odpowiednim czasie przy współpracy właściciela gruntu.

Aby się zabezpieczyć, kupujący powinien zlecić prawnikowi sprawdzenie, czy wydzierżawiający jest właścicielem wpisanym do tytułu własności gruntu, domagać się rejestracji dzierżawy na cały okres i uzyskać wyraźne klauzule o cesji i poddzierżawie — bez nich dzierżawca nie może przenieść dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Los dzierżawy w razie śmierci dzierżawcy musi być uregulowany na piśmie: ThaiLawOnline przypomina, że dzierżawa jako prawo obligacyjne wygasa ze śmiercią dzierżawcy, a klauzula o następstwie często zobowiązuje wydzierżawiającego jedynie do negocjacji ze spadkobiercami, podczas gdy inni praktycy uważają, że umowa może przewidywać przejście praw; porada prawnika jest tu niezbędna. Addleshaw Goddard zaleca też opcjonalne zamiast automatycznych przedłużenia, klauzule waloryzacji czynszu na przyszłe okresy, postanowienia o losie budynków i odszkodowaniu za nie oraz klauzulę o dłuższej dzierżawie, gdyby prawo na to pozwoliło. Wreszcie rozsądnie jest wyceniać zakup jako pewne prawo na 30 lat i nie płacić z góry za okresy przedłużenia.

Czy można kupić willę na pełną własność przez tajską spółkę?

Tajska spółka może posiadać grunt tylko wtedy, gdy jest faktycznie tajska: w rozumieniu art. 97 Kodeksu gruntowego jest traktowana jako zagraniczna, gdy ponad 49% jej udziałów należy do cudzoziemców, a Land Office może prowadzić postępowanie wyjaśniające także poniżej tego progu, aby wykryć obejście przepisów (Tilleke & Gibbins). Tajscy wspólnicy muszą więc być prawdziwymi inwestorami: Taj posiadający udziały w imieniu cudzoziemca jest podstawioną osobą, za co art. 36 ustawy o działalności gospodarczej cudzoziemców (Foreign Business Act) przewiduje do 3 lat pozbawienia wolności i grzywnę do 1 000 000 THB (Benoit & Partners, 2025; Terms.Law, 2026).

W 2026 r. kontrole wyraźnie zaostrzono. Od 1 stycznia 2026 r. zarządzenie nr 2/2568 Departamentu Rozwoju Biznesu (DBD) wymaga udokumentowania źródła środków przy rejestracji każdej nowej spółki, a od 1 kwietnia 2026 r. zarządzenie nr 1/2569 rozszerza ten wymóg na zmiany statutowe (Global Law Experts, maj 2026). DBD prześwietlił 125 622 spółki, w tym 36 277 spółek z kapitałem zagranicznym posiadających 305 838 działek (Nation Thailand, 8 września 2026). Spółka nie jest więc sposobem, by prywatny zagraniczny nabywca posiadał willę wakacyjną „na freehold”: to struktura biznesowa z rzeczywistą działalnością, księgowością i prawdziwymi wspólnikami.

Czy cudzoziemiec może kupić condo na pełną własność?

Tak: ustawa o kondominiach pozwala cudzoziemcowi nabyć lokal na pełną własność, pod warunkiem że łączny udział wszystkich cudzoziemców nie przekracza 49% całkowitej powierzchni lokali w budynku (Tilleke & Gibbins). Art. 19 wymaga zapłaty ceny walutą obcą wprowadzoną do Tajlandii; formularz FET (Foreign Exchange Transaction Form), wystawiany przez bank i obowiązkowy przy każdej transakcji od 50 000 USD, musi wskazywać kupującego jako nadawcę lub odbiorcę, aby Land Office zarejestrował lokal na jego nazwisko (SamuiForSale).

Omawiane w ostatnich latach propozycje podniesienia kwoty do 75% nie zostały przyjęte: według stanu na luty 2026 r. nie uchwalono żadnej zmiany ustawy o kondominiach, a kwota 49% pozostawała obowiązującym prawem (Terms.Law). Ten reżim dotyczy budynków zarejestrowanych jako kondominium; willa zbudowana na dzierżawionym gruncie podlega dzierżawie, a nie własności w kondominium.

Ile wynoszą opłaty i podatki przy zakupie willi w Tajlandii?

Koszty przeniesienia własności wynoszą zwykle od 2,5% do ponad 6,3% urzędowej wartości szacunkowej, w zależności od tego, jak kupujący i sprzedający je podzielą (Forbes & Partners, 2026). Składają się na nie opłata za przeniesienie własności w wysokości 2% wartości szacunkowej, którą zwyczajowo często dzieli się po połowie, choć prawo tego nie wymaga; specjalny podatek od działalności (Specific Business Tax) w wysokości 3,3%, jeśli sprzedający posiada nieruchomość krócej niż 5 lat, a w przeciwnym razie opłata skarbowa 0,5% — oba wzajemnie się wykluczają i z mocy prawa płaci je sprzedający; oraz podatek u źródła płacony przez sprzedającego, wynoszący 1% dla spółki i progresywny dla osoby fizycznej (Forbes & Partners; Closer CSS Law). Przy sprzedaży przez dewelopera zwykle to on ponosi specjalny podatek, podatek u źródła i co najmniej połowę opłaty za przeniesienie (Closer CSS Law).

Za rejestrację dzierżawy Land Office pobiera opłatę 1% i opłatę skarbową 0,1%, liczone od łącznego czynszu za cały zarejestrowany okres (ThaiLawOnline; Closer CSS Law). Przykład teoretyczny: dzierżawa na 30 lat za 10 000 THB miesięcznie to 3 600 000 THB łącznego czynszu, czyli 36 000 THB opłaty rejestracyjnej i 3600 THB opłaty skarbowej; która strona je płaci, określa umowa.

Tymczasowe obniżenie opłat za przeniesienie własności i hipotekę do 0,01% nie dotyczy cudzoziemców. Przedłużone przez Radę Ministrów 30 czerwca 2026 r. do 30 czerwca 2027 r., jest zarezerwowane dla obywateli Tajlandii kupujących własne mieszkanie, przy cenie i wartości szacunkowej nieprzekraczającej 7 mln THB (Nation Thailand, 30 czerwca 2026).

Po zakupie podatek od gruntów i budynków (Land and Building Tax) od nieruchomości mieszkalnych niebędących główną rezydencją wynosi 0,02% do wartości 50 mln THB, następnie 0,03%, 0,05% i 0,10% powyżej 100 mln; płaci go co roku właściciel lub posiadacz nieruchomości (Benoit & Partners, 2025). Dochód z najmu ze źródła tajskiego podlega w Tajlandii opodatkowaniu według skali progresywnej do 35%, przy czym pierwsze 150 000 THB jest zwolnione (PwC, sierpień 2026); powiązanie z podatkami w kraju rezydencji to temat dla doradcy podatkowego.

Jakie są etapy zakupu willi na etapie budowy w Tajlandii?

Zakup willi na etapie budowy w Tajlandii przebiega w praktyce w ośmiu krokach, od rezerwacji do rejestracji praw w Land Office, a niezależna weryfikacja prawna musi nastąpić przed każdą większą płatnością. Poniższa tabela pokazuje kolejność działań i dokument, który należy uzyskać na każdym etapie; terminy zależą od projektu i są określone w umowie.

Płatności powinny najlepiej pochodzić z zagranicy, przelewem bankowym na Twoje nazwisko, z zachowaniem każdego potwierdzenia: w przypadku kondominium jest to obowiązkowe (formularz FET), a w każdym przypadku pomaga udokumentować źródło środków.

Jakie środki ostrożności zachować przy zakupie willi na etapie budowy?

W Tajlandii rachunek powierniczy (escrow) jest dobrowolny: ustawa Escrow Act B.E. 2551 (2008) nie nakłada go ani na dewelopera, ani na kupującego, agentem powierniczym mogą być wyłącznie licencjonowane instytucje finansowe — głównie banki — a w praktyce raty najczęściej trafiają bezpośrednio na konto dewelopera (ThaiLawOnline). Wpłacone pieniądze stają się wtedy kapitałem obrotowym inwestycji; w razie niewypłacalności dewelopera lub porzucenia projektu kupujący jest jedynie niezabezpieczonym wierzycielem.

Kluczowe zabezpieczenia mają więc charakter umowny i dokumentacyjny: identyfikowalny deweloper, którego kondycję finansową i zrealizowane projekty można sprawdzić; oryginał tytułu własności gruntu zweryfikowany w Land Office, a nie kserokopia; wydane pozwolenia na budowę; harmonogram płatności powiązany z potwierdzonymi etapami budowy; jasna klauzula o karze umownej lub zwrocie środków w razie opóźnienia lub nieukończenia; dzierżawa udzielona przez wpisanego właściciela gruntu, zarejestrowana, z klauzulami o cesji i następstwie; oraz pełna lista przyszłych kosztów, w tym waloryzacji czynszu za grunt. Zleć sprawdzenie całości prawnikowi niezwiązanemu z deweloperem.

Jak przebiega zakup willi Casa Una na Koh Samui?

Casa Una Residence to nowa inwestycja willi z basenem w Chaweng na Koh Samui, realizowana przez The Circle Samui i sprzedawana na etapie budowy na dzierżawionym gruncie: każda willa wiąże się z miesięcznym czynszem dzierżawy gruntu w wysokości 7000 THB (UNA Nest, 1 sypialnia), 9000 THB (UNA Horizon, 2 sypialnie) lub 12 500 THB (UNA Signature, 4 sypialnie) — to stawka początkowa, waloryzowana o 5% co 5 lat. Ceny zaczynają się od 5 500 000 THB (≈ 145 000 €), 6 300 000 THB (≈ 166 000 €) i 9 900 000 THB (≈ 261 000 €) bez pakietu mebli (370 000, 530 000 lub 1 000 000 THB), przy opłatach wspólnotowych od 8000 do 8500 THB miesięcznie i wodzie za 250 THB miesięcznie. Budowa ruszyła w lipcu 2026 r., a oddanie zaplanowano na czwarty kwartał 2027 r.

Płatności są rozłożone zgodnie z postępem prac: 5% przy rezerwacji, 10% przy podpisaniu umowy, 20% na starcie budowy, 30% w fazie 2, 30% w fazie 3 i 5% przy przekazaniu kluczy. Warunki dzierżawy gruntu określa umowa ramowa, a Casa Una informuje, że wszystkie dokumenty prawne można sprawdzić przed podpisaniem. Zalecamy każdemu nabywcy, by zlecił ich analizę własnemu, niezależnemu tajskiemu prawnikowi, w szczególności w zakresie rejestracji i okresu dzierżawy, brzmienia ewentualnych opcji przedłużenia w świetle wyroku nr 4655/2566, własności budynku, prawa cesji i dziedziczenia, podziału opłat rejestracyjnych oraz zapowiadanej przez dewelopera dziesięcioletniej gwarancji na budowę.

Najczęściej zadawane pytania

Czy cudzoziemiec może kupić grunt w Tajlandii?

Nie, poza jednym wyjątkiem: art. 86 Kodeksu gruntowego zakazuje cudzoziemcom nabywania gruntów, a wyjątek z art. 96 bis (inwestycja co najmniej 40 mln THB, maksymalnie jeden rai, zgoda ministra) jest przyznawany rzadko. Cudzoziemiec może jednak mieć zarejestrowaną dzierżawę, prawo zabudowy lub użytkowanie i być właścicielem budynku.

Czy dzierżawa na 30 + 30 + 30 lat jest w Tajlandii ważna?

Pewny jest tylko pierwszy okres 30 lat zarejestrowany w Land Office. Art. 540 Kodeksu cywilnego i handlowego ogranicza dzierżawę do 30 lat, a wyrok Sądu Najwyższego nr 4655/2566 uznał za niewykonalne z góry uzgodnione 30-letnie przedłużenia na tych samych warunkach. Przedłużenie wymaga nowej umowy dzierżawy, zarejestrowanej w odpowiednim czasie.

Czy dzierżawy na 99 lat są dozwolone w 2026 roku?

Nie. Propozycja wydłużenia dzierżaw do 99 lat nie została przyjęta; 16 września 2025 r. rząd ogłosił, że nie będzie jej kontynuować (Nation Thailand). Limit 30 lat z art. 540 nadal obowiązuje.

Czy można kupić willę przez tajską spółkę?

Tylko jeśli spółka jest faktycznie tajska, z udziałem zagranicznym nie większym niż 49% i tajskimi wspólnikami inwestującymi na własny rachunek. Posługiwanie się podstawionymi osobami jest przestępstwem, a od 1 stycznia 2026 r. DBD wymaga udokumentowania źródła środków przy zakładaniu spółek.

Jaka jest kwota dla cudzoziemców w kondominium?

Cudzoziemcy mogą łącznie posiadać nie więcej niż 49% całkowitej powierzchni lokali w budynku kondominium. Cenę trzeba zapłacić walutą obcą przelaną z zagranicy i udokumentowaną formularzem FET. Omawiane w ostatnich latach podniesienie kwoty do 75% nie zostało przyjęte.

Ile wynoszą koszty zakupu willi w Tajlandii?

Przy przeniesieniu własności od 2,5% do ponad 6,3% wartości szacunkowej, zależnie od uzgodnionego podziału (Forbes & Partners, 2026), w tym 2% opłaty za przeniesienie. Przy dzierżawie Land Office pobiera 1% plus 0,1% opłaty skarbowej od łącznego czynszu za zarejestrowany okres.

Czy cudzoziemcy korzystają z obniżonej opłaty 0,01%?

Nie. Obniżka przedłużona do 30 czerwca 2027 r. jest zarezerwowana dla obywateli Tajlandii, przy nieruchomościach o cenie i wartości szacunkowej nieprzekraczającej 7 mln THB. Cudzoziemcy i spółki są wyłączeni.

Czy pieniądze wpłacone za willę na etapie budowy są chronione?

Nie automatycznie: escrow na podstawie ustawy z 2008 r. jest dobrowolny i rzadko stosowany. Ochrona opiera się na umowie (płatności powiązane z budową, klauzula zwrotu w razie opóźnienia lub nieukończenia), solidności dewelopera i weryfikacji przez niezależnego prawnika.