Ceny willi na Koh Samui w 2026 roku

Rynek willi na Koh Samui rozciąga się od 5 milionów THB (około 135 000 $) za prosty dom w głębi wyspy do ponad 80 milionów THB za nieruchomość przy samej plaży, według Conrad Properties (2025). W skali całej wyspy raport rynkowy Samui & Koh z 2026 roku podaje średnią cenę 30,5 miliona THB i medianę 17,2 miliona THB — różnica bierze się z kilku nieruchomości ultraluksusowych, które windują średnią; najbardziej aktywne pasmo cenowe mieści się między 10 a 15 milionami THB.

Po stronie portali FazWaz notuje we wrześniu 2026 około 980 willi na sprzedaż na Koh Samui, z ceną medianową około 484 968 $ i medianową ceną za m² około 2 448 $. Cena za m² podawana przez Varsovia Estate (marzec 2026) wynosi od 80 000 do 160 000 THB, zależnie od strefy i standardu.

W segmencie nowych willi na etapie budowy w Chaweng Casa Una Residence publikuje swoje ceny otwarcie: willa z 1 sypialnią od 145 000 € (5 500 000 THB), z 2 sypialniami od 166 000 € (6 300 000 THB), z 4 sypialniami od 261 000 € (9 900 000 THB), odbiór przewidziany na czwarty kwartał 2027 roku.

Liczba sypialni to pierwszy czynnik decydujący o cenie. Na rynku wtórnym FazWaz podaje we wrześniu 2026 cenę medianową około 484 968 $ dla blisko 980 willi wystawionych na sprzedaż na Koh Samui. Samui & Koh (2026) dzieli ofertę na trzy pasma: 5–12 milionów THB za willę z segmentu wejściowego z ogrodem, 12–25 milionów za częściowy widok na morze i 25–70 milionów za luksus z widokiem na morze.

Poniższa tabela zestawia ceny startowe trzech kolekcji Casa Una w Chaweng — publikowane otwarcie, bez pakietu wyposażenia — z punktami odniesienia rynkowymi wraz ze źródłem dla każdej konfiguracji.

Przy tej samej konfiguracji strefa potrafi zmienić cenę nawet dwukrotnie. Poniższe przedziały to wartości opublikowane przez uczestników rynku między majem 2025 a marcem 2026; podajemy źródło każdego wiersza zamiast uśredniać dane różnego pochodzenia.

Chaweng, turystyczne serce wyspy i lokalizacja Casa Una Residence, jest paradoksalnie słabo udokumentowana w publicznych przedziałach: Conrad Properties publikuje tylko Chaweng Noi (18–55 milionów THB), a najbliższy przykład willi na sprzedaż u WelcomeKeys to 290 000 € (listopad 2025). Właśnie dlatego publikujemy własne ceny otwarcie: w Chaweng nowa willa na etapie budowy Casa Una zaczyna się od 145 000 €.

Dla Choeng Mon żadne z sześciu analizowanych źródeł nie publikuje liczbowego przedziału na 2026 rok; Samui & Koh po prostu zalicza północno-wschodnią część wyspy (Choeng Mon, Plai Laem, Bophut, Chaweng Noi) do najlepszych stref zakupu willi. Jedyna opublikowana liczba w pobliżu to przykład w Plai Laem za 260 000 € (WelcomeKeys, listopad 2025).

Trzy publiczne odniesienia wyznaczają cenę za m² w 2026 roku. Varsovia Estate (marzec 2026) sytuuje rynek między 80 000 a 160 000 THB/m² i zaznacza, że Koh Samui pozostaje tańsza niż Phuket. FazWaz podaje medianę około 2 448 $/m² dla willi w swojej ofercie, według danych z września 2026. WelcomeKeys (listopad 2025) publikuje 3 200–5 500 €/m² dla Samui wobec 3 800–6 200 €/m² dla Phuket.

Te trzy źródła nie mierzą tego samego — ogłoszenia online w przypadku FazWaz, wyselekcjonowany portfel u WelcomeKeys, szacunek rynkowy u Varsovii — stąd różne poziomy. Zbiegają się jednak w jednym punkcie: metr kwadratowy na Koh Samui pozostaje tańszy niż na Phuket w obu porównaniach, które to mierzą.

Casa Una publikuje ceny za willę, a nie za m²: kupującego wiąże pełna cena nieruchomości, a nie wskaźnik. Dla porównania ceny startowe rozciągają się od 145 000 € (UNA Nest, 1 sypialnia) do 261 000 € (UNA Signature, 4 sypialnie), w Chaweng, z odbiorem w Q4 2027.

Cena z ogłoszenia to nie pełny koszt nabycia. Stawki stosowane przy przeniesieniu własności, przytoczone przez Conrad Properties (2025), są następujące: opłata za przeniesienie 2% (często dzielona między kupującego i sprzedającego), opłata skarbowa 0,5% albo Specific Business Tax 3,3%, jeśli sprzedający odsprzedaje w ciągu pięciu lat, oraz podatek u źródła 1% dla sprzedających będących spółkami.

W sumie opublikowane szacunki wyraźnie się rozchodzą — i warto o tym wiedzieć przed ułożeniem budżetu. Conrad Properties wycenia opłaty i podatki transferowe na 3–6% ceny, przy honorariach prawnika 150 000–450 000 THB. WelcomeKeys (listopad 2025) podaje około 1–2% po stronie kupującego, prawnika za 20 000–50 000 THB i pełny przykład 3 400 € kosztów przy willi za 320 000 €. Różnica wynika z przyjętego zakresu (podział kosztów ze sprzedającym, poziom obsługi prawnej): zawsze żądaj rozpisania pozycja po pozycji przed podpisaniem.

Dochodzi wyposażenie, niezbędne przy wynajmie premium: Conrad szacuje je na 5–10% wartości nieruchomości. W Casa Una ta pozycja to z góry znany pakiet ryczałtowy: 10 000 € (370 000 THB) dla UNA Nest, 14 000 € (530 000 THB) dla UNA Horizon i 26 000 € (1 000 000 THB) dla UNA Signature.

Zakup na etapie budowy polega na nabyciu willi przed jej ukończeniem lub w trakcie budowy, po cenie startowej ustalonej przed odbiorem. Na rosnącym rynku takim jak Chaweng wartość może wzrosnąć jeszcze przed pierwszą wynajętą dobą — bez gwarancji, bo zależy od sytuacji na rynku. Na rynku wtórnym wejście jest niższe w wartościach bezwzględnych — od 5 milionów THB (około 135 000 $) za prosty dom w głębi wyspy, według Conrad Properties (2025) — ale chodzi o nieruchomości istniejące, których stan, struktura prawna i historia najmu wymagają indywidualnego audytu.

Druga różnica to harmonogram płatności. Nieruchomość z rynku wtórnego płaci się w całości przy podpisaniu; zakup na etapie budowy rozkłada się na czas trwania prac. W Casa Una rezerwacja angażuje 5% ceny, a reszta idzie za faktycznym postępem robót: start budowy w lipcu 2026, zakończenie w czwartym kwartale 2027 (około 12–18 miesięcy prac), następnie 4–8 tygodni wyposażania przed uruchomieniem najmu.

W segmencie nowych willi poza Casa Una, Keller Henson (marzec 2026) notuje projekty od 6,99 miliona THB w Maenam (Samui Grand Park Hill, faza 2, leasehold) i od 7,5 miliona THB w formule leasehold w Lamai (Naga Kiri Villas) — poziomy spójne z naszym cennikiem startowym w Chaweng (5,5–9,9 miliona THB), a to strefa bardziej centralna.

Conrad Properties (2025) wskazuje pięć czynników cenowych, które nasze doświadczenie dewelopera potwierdza: lokalizacja i widok, struktura prawa do gruntu (freehold czy leasehold), jakość budowy, powierzchnia willi i działki oraz wiarygodność prawna dewelopera.

Dwa z tych czynników da się wyrazić liczbowo na podstawie opublikowanych danych. Najpierw lokalizacja: przy porównywalnym standardzie Conrad sytuuje Chaweng Noi między 18 a 55 milionów THB, podczas gdy Maenam mieści się w przedziale 7–20 milionów — różnica sięgająca niemal trzykrotności. Następnie struktura prawa do gruntu: w tym samym projekcie w Lamai (Naga Kiri Villas) Keller Henson (marzec 2026) notuje 7,5 miliona THB w leasehold wobec 11,5 miliona we freehold, czyli około 53% różnicy za tę samą nieruchomość, zależnie od prawa nabytego do gruntu.

Przy inwestycji pod wynajem lokalizacja waży podwójnie: decyduje o cenie zakupu, ale też o obłożeniu i stawce za dobę. Stąd pozycjonowanie Casa Una w Chaweng, najbardziej centralnej strefie wyspy, z opublikowanymi cenami startowymi od 145 000 do 261 000 €.

Cenę zakupu ocenia się wyłącznie przez pryzmat dochodu, który generuje — i właśnie tu publikacje różnią się najbardziej. Dla willi na Koh Samui Samui & Koh (2026) podaje rentowność brutto 7–10% i netto 5–8%; Conrad Properties (2025) dochodzi do tego samego przedziału netto 5–8%, ze szczegółowym przykładem 7,0% netto dla willi za 30 milionów THB; WelcomeKeys deklaruje 9–12% netto na swoim portfelu; a Keller Henson przytacza prognozy deweloperów sięgające 15,7% netto. Te rozbieżności wynikają z założeń: ceny wejścia, obłożenia, stawki za dobę, a przede wszystkim zakresu odliczanych kosztów.

W przypadku Casa Una wybraliśmy inną drogę: zamiast procentów podajemy szacowany dochód z najmu w euro, z rozpisaniem każdego kosztu. Punktem wyjścia jest przychód brutto: wynajęte noce × średnia cena za noc według stawek z naszej oficjalnej broszury, przy obłożeniu od 65% do 88%. Odejmujemy od niego prowizję Airbnb/Booking (15%), zarządzanie najmem i concierge (15%), czynsz dzierżawy gruntu (7 000–12 500 THB miesięcznie zależnie od willi, określony w umowie, +5% co 5 lat), opłaty wspólnotowe za basen, ogród, siłownię, spa, dezynsekcję i wywóz śmieci (8 000–8 500 THB miesięcznie; w wyliczeniu przyjęto górną granicę), wodę (250 THB miesięcznie), a na koniec rezerwę na konserwację i wymianę wyposażenia (5% przychodu brutto). Prąd zależy od zużycia w każdej willi (państwowa taryfa PEA) i nie jest uwzględniony.

Wynik, bez prądu i przed podatkiem od przychodów z najmu, podatkiem od nieruchomości i ubezpieczeniem: szacowany dochód netto od 17 400 € do 25 300 € rocznie dla UNA Nest (1 sypialnia), od 24 800 € do 35 500 € dla UNA Horizon (2 sypialnie) i od 42 000 € do 59 200 € dla UNA Signature (4 sypialnie). Tabela poniżej zbiera te liczby; na stronie każdej willi publikujemy wyliczenie wiersz po wierszu, koszt po koszcie. To szacunki, a nie gwarantowany dochód: obłożenie i cena za noc zależą od rynku. Dochód z najmu zawsze sprawdza się na trzech zmiennych — cenie zakupu, cenie za noc i obłożeniu — oraz na pełnej liście odliczonych kosztów: dotyczy to zarówno naszych liczb, jak i liczb każdego innego sprzedającego.

Dane rynkowe na tej stronie pochodzą z sześciu zidentyfikowanych publikacji, sprawdzonych 4 września 2026 roku: Conrad Properties (przewodniki cenowe z 17.05.2025 oraz kosztów zakupu z 02.10.2025), WelcomeKeys (analiza inwestycyjna z 24.11.2025), FazWaz (strona willi na sprzedaż na Koh Samui, dane pobrane 04.09.2026), Keller Henson (zestawienie nowych inwestycji, marzec 2026), Varsovia Estate (ceny za m² według stref z 19.01.2026 oraz analiza cen i rentowności z 25.03.2026) oraz Samui & Koh (raport rynkowy 2026). Każda liczba jest w tekście przypisana do źródła i daty; gdy źródła się rozchodzą, publikujemy obie wartości zamiast średniej.

Ceny, pakiety wyposażenia i harmonogram płatności Casa Una pochodzą z naszego oficjalnego cennika obowiązującego we wrześniu 2026 roku dla projektu Casa Una Residence w Chaweng (odbiór Q4 2027); szacowany dochód z najmu wynika ze stawek za noc z naszej oficjalnej broszury i kosztów określonych w umowie ramowej, przeliczonych po orientacyjnym kursie 38 THB za 1 €. Wszystkie kwoty są wyrażone w euro i bahtach tajskich; przeliczenia źródeł zewnętrznych podajemy tak, jak zostały opublikowane przez te źródła, bez własnych przeliczeń.